Как определить цену для продажи доли в квартире
17.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Галина
Доброго времени суток. Нуждаюсь в вашей профессиональной консультации. Наша трехкомнатная приватизированная квартира в Минске Московский район поделена в равных долях (по 1/2) между мной и сестрой. Вопрос заключается в следующем: как определить стоимость этой самой 1/2 доли (к примеру, самым простым языком - если квартира будет стоить 64тыс.у.е., то 1/2 - 32тыс.у.е - это и будет та сумма, которую нужно выплатить одной из нас? Или 1/2 доли высчитывается иным образом? Очень хотелось бы понять как это происходит. Заранее спасибо.
Комментарии (1)
Добрый день, Галина!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Давайте вместе разбираться с ситуацией.
Прежде всего, стоит понимать, для каких целей необходимы сведения о стоимости. Это имеет большое значение. Предположим, что эти сведения необходимы для суда. В этом случае для определения стоимости доли Вам необходимо обратиться в БРТИ (агентство по государственной регистрации и земельному кадастру). Само собой, что эта услуга платная. Справка будет отвечать всем Вашим запросам. Ведь стоимость может быть:
- остаточной;
- рыночной;
- стоимость на конкретную дату и т.п.
Если Вы со вторым собственником решили продавать квартиру (как единое целое), например по цене 64 000 у.е., то условно предполагается, что стоимость долей одинаковая, ведь покупатель будет рассматривать не отдельные части, а недвижимость как единый объект.
Если имеются намерения о продаже именно доли, то нельзя механически применять правило о том, что каждая доля будет стоить по 32 000 у.е. Почему? По той причине, что доля всегда стоит меньше (половины для нашего случая).
При определении стоимости долей, что принимается во внимание. Во-первых, доля может быть выделенной (ее стоимость чуть выше, но не равна стоимости половины квартиры). Доля является выделенной, когда она имеет привязку к конкретным помещениям квартиры (например, конкретным комнатам). Чаще всего доли становятся выделенными, когда происходил раздел имущества в суде, либо в суде определялся порядок пользования жилым помещением (ввиду отсутствия согласия между собственниками). Эта "привязка" отражена в свидетельстве о государственной регистрации и решении суда.
Чаще всего доли являются невыделенными. Такие доли появляются в результате наследования. Предполагаем, что у Вас, скорее всего такой случай. Стоимость невыделенной доли меньше, чем стоимость выделенной доли. Для такого случая в свидетельстве о государственной регистрации учиняется (как правило) надпись, что Вам принадлежит право собственности 1/2 долей в квартире по конкретному адресу и т.д.
При определении стоимости доли, весьма важны детали и понимание общей ситуации. Рассмотрим два примера.
Пример № 1. Сестра планирует приобрести у Вас долю, для того чтобы обладать квартирой целиком. Для этого случая фактически не имеет значение кто, какими комнатами владеет, если Вы обе в квартире не проживали, ремонт не делали и т.п. Если же одна из сестер в квартире проживала, например, выполнила ремонт в "своей" комнате, то естественно она условно разделит квартиру на две части: лучшую, где ею выполнен ремонт и худшую в которой ремонта нет. Понятно, что наш пример носит условный характер. Однако, эти два обстоятельства влияют на определение цены доли. Отремонтированная часть будет стоить больше, и наоборот.
Пример № 2. Одна из сестер желает продать долю в квартире третьему лицу. Вторая из собственниц-сестер не возражает относительно такой сделки. В этом случае (если доли невыделенные) необходимо оформить соглашение о порядке пользования жилым помещением, между собственниками. Это соглашение необходимо для того, чтобы и потенциальный покупатель и остающаяся в квартире сестра понимали, что именно (какие помещения в квартире) продаются. Для этого примера весьма важны параметры планировки. Предположим, что в квартире комнаты: 22 кв.м.; 13 кв.м.; 9 кв.м. Формально выходит, что один из собственников будет владеть одной большой комнатой, а второй двумя поменьше. Однако это владение должно быть закреплено вышеуказанным соглашением. Сложнее ситуация, если комнаты имеют такой метраж 17 кв.м.; 17 кв.м. и 14 кв.м. Как двоим собственникам, пользоваться комнатой 14 кв.м.
Данные примеры приведены для того, чтобы сложилось понимание, жесткого алгоритма для определения стоимости доли нет. Необходимо изучить имеющую место ситуацию; состояние ремонта; планировку; характеристику собственников (простите, с собственником алкоголиком мало найдется желающих проживать). Кроме того, необходимо изучить ситуацию о спросе и предложении на аналогичную недвижимость в микрорайоне, в котором располагается квартира. Опять же если это Минск, то ценовая политика одна, если это Гомель совершенно другая, и если это, например, Дятлово то третья.
Обобщив и "прокачав" все данные можно придти к пониманию о стоимости доли.
Вот как-то так.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34