Приобретение вторичной недвижимости
16.07.2024 › Категория: Купля-продажа квартир › Автор: Константин
Добрый день.
Собираемся приобретать квартиру на вторичном рынке с привлечением кредита от Беларусьбанка.
Квартира продается через риэлтерское агентство и находится в собственности по долям (40% и 60% у двух собственников). Квартира, как было сказано риелтором - бывшая коммуналка (как я понял, приватизирована(либо получена в наследство от тех, кто приватизировал) текущими собственниками в указанных долях).
В квартире так же прописаны несколько человек, один из них сейчас находится в армии, срочная служба. Несовершеннолетних детей в квартире не прописано.
1. Какие документы необходимо затребовать, чтобы минимизировать риски мошеннической сделки или сделки, которую можно признать недействительной?
2. Как снизить вероятность, что через какое-то время появятся претенденты (наследники и прочее) на владение квартирой или частью квартиры?
3. Как необходимо поступать с прописанными? Для спокойствия необходимо, чтобы до заключения сделки в квартире не было прописано людей. Требует ли банк, чтобы в недвижимости, являющейся залогом по кредиту, не было прописано людей на момент передачи прав собственности (то есть если мы покупаем квартиру, и она становится залогом, требует ли банк, чтобы все предыдущие зарегистрированные были выписаны)?
4. Какие еще документы могут потребоваться, помимо приведенных ниже:
1. Правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации и договор (документ) поясняющий, каким образом собственник стал собственником - то есть например, документы, подтверждающие приватизацию или получение указанных долей в наследство, либо, же, например, договор КП с предыдущим собственником/собственниками.
2. Лицевой счет (справка о занимаемом помещении и зарегистрированных в нем лицах) - желательно развернутый (то есть с указанием всех жильцов(а не только текущих собственников), которые были прописаны (и куда были выписаны) с момента, когда квартира стала принадлежать физическому лицу (а не была коммунальной).
3. Согласие, оформленное у нотариуса либо личное присутствие лиц, которые имеют регистрацию в продаваемом жилом помещении - не совсем понимаю этот момент. Регистрация на данный момент = прописка, верно? То есть необходимо либо согласие всех "прописанных в квартире", либо, чтобы они были выписаны и имели "прописку" в другом месте?
При этом при согласии всех зарегистрированных в ДКП необходимо указать, в какие сроки все зарегистрированные выпишутся из квартиры.
4. Справка из налоговой инспекции (если продавец не налоговый резидент) - не совсем понимаю, для чего требуется данная справка и что в ней должно быть указано.
5. Согласие от супруга (супруги) если недвижимость была нажита в браке. А так же можно дополнительно (если нет сведений о браке) затребовать у продавца/продавцов официальное заявление о том, что на момент приобретения/получения/приватизации квартиры он не состоял в браке и что в принципе лиц, которые могли бы претендовать на недвижимость, нет.
6. Справка о том, что несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, не находятся в социально-опасной группе. (в случае, если несовершеннолетние дети имеют регистрацию в данной недвижимости).
7. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для каждого из собственников доли.
8. Справка о том, что нет задолженности по коммунальным услугам по каждому лицевому счету.
9. Выписка ЕГРНИ для получения сведений о возможном нахождении квартиры в залоге или наличии иных обременений.
Приношу извинения, если ошибся в терминах или названиях.
Комментарии (1)
Добрый день Константин!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Давайте вместе разберемся с ситуацией.
Прежде всего, определим, кто будет оформлять договор купли - продажи. Это можно сделать у нотариуса, можно у государственного регистратора. Если это делать у государственного регистратора (что удобнее), то он одновременно выполняет две операции:
- оформляет договор;
- осуществляет государственную регистрацию.
Нотариус выполняет только одну функцию - оформляет договор.
Полену это важно. Перечень документов для сделки у нотариуса и государственного регистратора немного отличается.
Государственному регистратору не нужна выписка из ЕГРНИ, поскольку он имеет доступ к этой базе и смотрит информацию в онлайн режиме.
Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам, важна для покупателя (однако она не входит в перечень документов, необходимых для сделки). Тоже можно сказать и о справках из диспансеров. Они важны, но их отсутствие не препятствует сделке (лучше их затребовать).
Справка о том, что дети, зарегистрированные в квартире, не относятся к социально - опасной группе, важна. Важно для покупателя, затребовать ее необходимо, особенно если предполагается перерегистрацию детей продавца произвести после проведения сделки.
Согласие супруга необходимо, - если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, либо если супруг зарегистрирован в квартире. Заявление о том, что на момент приобретения квартиры собственник (собственники) не состояли в браке, делается непосредственно у государственного регистратора. Этот документ не нужен, если недвижимость получена по наследству (собственником) или в дар.
Справка из налоговой инспекции действительно необходима для случая, когда продавец (продавцы) не являются налоговыми резидентами. Данная справка позволяет налоговой инспекции вести учет сделок недвижимости, по которым требуется уплата подоходного налога.
Вы правильно понимаете ситуацию с прописанными (зарегистрированными). Если в квартире никто не зарегистрирован, то согласие на ее продажу дает один собственник (и супруга в установленных случаях).
Полностью согласны с тем, что необходимы: паспорта сторон сделки, правоустанавливающие документы на недвижимость, лицевой счет и справка о составе семьи (чтобы понимать, кто кем (по степени родства) приходится собственнику из зарегистрированных лиц).
Наверное, самое сложное определить наличие возможных наследников. Представим себе ситуацию, что у мужчины было три брака. В каждом браке по одному ребенку. Все эти дети, - наследники первой очереди, - если умерший собственник не оставил завещания. Сейчас фактически можно отследить количество браков у конкретного лица (посредством получения выписки из регистра населения (в милиции)). Однако эти сведения можно получить самому собственнику, не чаще определенного количества раз (типа 1 раз в год). Причем информация будет о браках в Республике Беларусь. Если брак в другой стране, то .... сами понимаете.
Наследники проявляются в первые 6 месяцев после открытия наследства. Однако не факт. Пропущенный срок можно восстановить. Предположим, что наследник гражданин России и проходит службу в "горячей точке", где происходят боевые действия. Он может объявить о своих правах, после окончания службы или, например, во время отпуска. Наличие таких родственников выявить очень сложно.
Проще приобретать квартиру, которая получена в дар и там никто не зарегистрирован.
По теме Вашего вопроса написана не одна книга, поэтому сложно говорить обобщенно. Конкретная сделка требует конкретного внимания.
С уважением, Дмитрий Кулагин.