Покупка квартиры полученной взамен сносимого дома
30.03.2023 › Категория: Купля-продажа квартир › Автор: Александр
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, по такому вопросу.
Нашли 3х комнатную квартиру для покупки, оказалось что выдана она взамен сносимого дома в котором сейчас живет (пока еще застройщик разрешил им немного пожить) 2 семьи (1 семья - муж с женой, 1 семья - муж с женой и взрослый сын).
Новая полученная квартира оформлена в собственности 50/50 на двоих глав семейств. Пока в ней никто не прописан, потому что хотят продать, разделить на двоих и купить по отдельной квартире (в трехкомнатной выделенной квартире двум семьям будет неудобно).
Какие потенциальные риски могут быть при покупке подобной квартиры?
Какие документы стоит проверить помимо того, что квартира не залоге-обременении, справок о несостоянии на учете и вменяемости 5 членов семей и их согласий на продажу?
Заранее благодарю за ответ
Комментарии (6)
Добрый день.
С сыном можно переговорить. Уточнить его мнение. Однако его обещание и даже расписка о том, что я не буду в дальнейшем иметь претензий, Вам не гарантируют спокойствия. Нарушенное право может быть защищено в судебном порядке в течение срока исковой давности (как минимум 3 года). Идеальный вариант следующий, рассмотрим на примере.
1. Члены семьи всех собственников регистрируются в квартире, которую выделил застройщик.
2. До проведения сделки члены семьи всех собственников перерегистрируются в другое место.
Данный шаг позволяет:
- выполнить требования застройщика со стороны собственников;
- обеспечить права членов семьи собственников на пользование жилым помещением, от которого они откажутся посредством перерегистрации в другое место.
Именно в этом случае подводные камни "исчезают".
Вот как-то так.
С уважением, Дмитрий Кулагин.
Дмитрий, подскажите, а если пригласить этого сына на сделку и чтобы он в присутствие регистратора/нотариуса удостоверил своё согласие на продажу квартиры? Так можно будет надёжно подстраховаться от возможных будущих претензий с его стороны?
Можно еще уточняющий вопрос.
Получается, что у собственников могли быть дополнительные обязательства перед застройщиком, без которых продажа новой полученной квартиры невозможна/незаконна?
В каком документе это может быть описано? В документе, регулирующем право возникновения собственности на новую квартиру от застройщика?
По поводу двух новых квартир, я, возможно, не совсем корректно описал в исходном вопросе, это их желание, о котором они просто говорят как причина продажи (в одной трехкомнатной квартире им 2-мя семьями будет неудобно жить), но как оно может быть препятствием продаже? На первый взгляд (возможно не специалиста, не спорю) это их желание после продажи, а не обязанность, ведь, по сути, теоретически они могут, скажем, передумать их покупать, переехать к родственникам в деревню, а деньги просто разделить и на депозит положить. Тут ведь тогда не нужно будет ждать, пока они деньгами распорядятся? Или могут быть какие-то подводные камни?
Добрый день, продолжим наш диалог.
В очередной раз отметим, что Вы правы. Правы в том, что у собственников есть обязанность перерегистрироваться в предоставленную квартиру (застройщиком), вместе с членами семьи. Эта обязанность закреплена в условиях договора (соглашения) об отселении. Невыполнение этой обязанности может пройти бесследно и не создать никаких проблем. Для проведения сделки этот момент не играет никакой роли. Так, государственный регистратор БРТИ проверит лицевой счет (видимо он не будет содержать данных о зарегистрированных лицах) и проведет сделку.
Возникает вопрос, почему мы тогда заостряем вопрос на этом моменте. Здесь самое время вспомнить о подводных камнях.
Давайте смоделируем ситуацию. Предположим, что после сделки сын собственника заявит иск в суд о признании сделки недействительной. В исковом документе (заявлении) он приведет следующие аргументы:
- застройщиком на члена семьи собственника было выделено 15 кв.м. общей площади квартиры, - в пользование и владение;
- собственник обязался перед застройщиком провести перерегистрацию членов семьи в предоставленную квартиру, что сделано не было;
- собственник по согласованию с другим (вторым) собственником квартиры, произвел ее отчуждение;
- поскольку регистрация члена семьи в квартире не была осуществлена (в нарушение его прав), член семьи не мог препятствовать в проведении сделки, которая нарушает его права.
Суть нарушения прав члена семьи собственника в следующем:
- он не получил права пользования в квартире, которую предоставил застройщик (которое имеет привязку к регистрации в квартире);
- его мнение, по вышеуказанной причине, относительно согласия (несогласия) на проведение сделки учтено не было;
- член семьи собственника лишился права пользования 15 кв.м. в квартире;
- поскольку расчет производился с собственниками квартиры, то член семьи собственника не получил никаких денежных средств, связанных с продажей квартиры, в порядке компенсации за потерю права пользования (15 кв.м.);
- собственник продаваемой квартиры, ухудшил жилищные условия члена своей семьи, не предоставил ему другого жилья (фантазируем, но такое может быть, если вдруг собственники решили переехать в глухую деревню, не предоставив сыну выбора).
Вполне вероятно, что такого искового заявления не появится. Однако Вы гарантировать этого не можете. Приведенные нами аргументы имеют под собой почву, поскольку произрастают из (на первый взгляд маленького нарушения), который вроде как не влияет на проведение сделки.
В общем, как-то так.
Решение принимать Вам. Вы можете попросту попросить, чтобы до проведения сделки у продавцов и членов их семьи была оформлена регистрация из отселяемого дома в другое жилое помещение (которое вполне может иметься, поскольку немало лиц, имеющих несколько квартир, домов).
Вот как-то так.
С уважением, Дмитрий Кулагин.
Все еще надеемся прочесть Ваш отзыв на сайте агентства, в разделе "ОТЗЫВЫ".
Как всегда, всё грамотно и чётко проконсультировали.
Дмитрий спасибо большое за оперативный ответ!
Можно еще уточняющий вопрос.
Получается, что у собственников могли быть дополнительные обязательства перед застройщиком, без которых продажа новой полученной квартиры невозможна/незаконна?
В каком документе это может быть описано? В документе, регулирующем право возникновения собственности на новую квартиру от застройщика?
По поводу двух новых квартир, я, возможно, не совсем корректно описал в исходном вопросе, это их желание, о котором они просто говорят как причина продажи (в одной трехкомнатной квартире им 2-мя семьями будет неудобно жить), но как оно может быть препятствием продаже? На первый взгляд (возможно не специалиста, не спорю) это их желание после продажи, а не обязанность, ведь, по сути, теоретически они могут, скажем, передумать их покупать, переехать к родственникам в деревню, а деньги просто разделить и на депозит положить. Тут ведь тогда не нужно будет ждать, пока они деньгами распорядятся? Или могут быть какие-то подводные камни?
Добрый день, Александр!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
На самом деле вопрос очень сложный.
Вы совершенно правы, что необходимо удостовериться в общеизвестных фактах, таких как:
- отсутствие обременения при продаже квартиры;
- отсутствие диспансерных учетов у нарколога и психиатра;
- отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- наличие согласия на продажу от тех, кто такое согласие должен давать.
Сложность вопроса в том, что:
- должна быть соблюдена процедура выполнения собственниками обязанностей перед застройщиком (собственникам установлен срок для перерегистрации в предоставленную квартиру), что видимо выполняться не планируется;
- продавцам требуется покупка двух квартир, т.е. проведение двух сделок оценить перспективность которых сложно (ввиду отсутствия вообще каких-либо данных о них).
Фактически Вы можете купить обозначенную квартиру, но начнете ей пользоваться только после проведения двух других сделок. Как быстро это произойдет неизвестно никому.
Для более спокойного состояния существуют механизмы, которыми стоит воспользоваться:
- предварительный договор;
- соглашение о порядке снятия с регистрации и порядке освобождения квартиры и др.
Перспективность сделок зависит также от способов взаиморасчетов. Как правило, для таких сделок требуется доплата. Она может состоять из собственных сбережений, а может опираться на кредитные средства. Чем больше составляющих, тем больше риски.
При правильной организации все возможно (имеем в виду положительный исход задуманного).
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин.
Будем рады прочесть Ваш отзыв на сайте агентства, в разделе "ОТЗЫВЫ". Для нас это важно.