Покупка доли в квартире
26.01.2021 › Категория: Купля-продажа квартир › Автор: Оксана
Здравствуйте. Я собственник двух комнат в 3-х комнатной квартире. Второй собственник решил продать комнату или обменять (возможен ли такой вариант) без нашего ведома. Знаю, что мы должны имеет преимущество в покупке. Но цена завышена за комнату 17м.кв 13 или 15 тыс. долларов. А ее реальная цена 10 тыс. дол. максимум. Мы купить можем ее, но не более 10 тыс. Скажите, можно ли собственнику как-то доказать, что цена очень завышена и что надо бы ее скинуть. Может можно провести оценку комнаты? Повлияет ли это? Или же собственник может её продавать хоть за 50тыс, т.к. в собственности у него? Помогите разобраться, пожалуйста.
Комментарии (11)
Не стоит благодарности.
В законодательстве имеются пробелы. Иногда недобросовестная сторона может этим воспользоваться. Если я обозначу в своем ответе как это можно сделать, то фактически предоставлю возможность к злоупотреблению (тем, кто намерен это сделать). Это равнозначно тому, как сообщить, что нужно сделать, чтобы уклониться от уплаты налогов. Естественно я этого сделать не могу (и не хочу).
Как-то так.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Добрый день, Оксана!
Для того чтобы разъяснить все ситуации, которые могут быть, необходимо придти на консультацию в агентство недвижимости (ООО "Час-Пик"). Желательно захватить копии технического паспорта на жилье и свидетельство о государственной регистрации.
Охотно поделимся случаями из практики (которые имели место при аренде комнат, в квартире с несколькими собственниками).
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Добрый день, Оксана!
Согласно статьи 154 Жилищного кодекса Республики Беларусь:
Собственник жилого помещения вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи:
супругу (супруге), родителям и детям;
родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия всех совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение;
иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменные соглашения о признании членом семьи, если иное не установлено законодательными актами, – с письменного согласия всех совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение.
На предоставление права владения и пользования жилым помещением одному из участников общей долевой собственности, его супругу (супруге), детям и родителям согласие других участников общей долевой собственности не требуется. На предоставление права владения и пользования жилым помещением иным гражданам требуется письменное согласие других участников общей долевой собственности.
Вот ответ на Ваш вопрос.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Добрый день, Оксана!
Спасибо, за Ваше обращение.
В каждом вопросе имеются свои нюансы (которые возникают при применении законодательства на практике).
Так, для того, чтобы хозяин комнаты заключил договор найма с квартирантом, понадобится Ваше согласие. С этим все понятно. С чем же связаны нюансы?
Законодательство (в частности Жилищный кодекс) содержит такое понятие как право пользования. Так хозяин комнаты может предоставить право безвозмездного пользования своим жилым помещением кому-то. Для этого нет необходимости заключать договор. Соответственно нет документа, на котором Вы должны учинить свою подпись.
Вот две ситуации, которые имеют диаметрально противоположные требования к мнению других собственников долей.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Добрый день, Оксана!
Продолжим наш ответ.
Согласно законодательства, все должно быть следующим образом:
1. Вы получили на почте письмо, оформленное нотариусом, о предложении купить комнату (ее адрес и инвентарный номер) по цене (предположим) 13 000 у.е.
2. После получения письма у Вас имеется 30 дней для реализации своего первоочередного права покупки доли. Это право может быть реализовано в различных формах. Например, Вы заключили договор с агентством недвижимости в целях сопровождения сделки. Сотрудник агентства войдет в контакт с продавцом доли и будет на всех этапах отстаивать Ваши законные права. Если Вы абсолютно ничего не сделали, то после истечения 30 дней второй собственник получит у нотариуса документ, суть которого будет состоять в том, что Вы не воспользовались своим правом первоочередной покупки доли в квартире по конкретной цене. Этот документ нотариуса будет служить ориентиром для должностного лица, оформляющего сделку (нотариуса либо государственного регистратора) по вопросу того, какая должна быть стоимость доли (не ниже чем....). При этом необходимо понимать, что если на то не будет согласия сторон (ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ комнаты), то Вам никто не разрешит присутствовать во время проведения сделки. На это согласие, в некоторых случаях можно повлиять.
Так, в ряде случаев для проведения сделки понадобится Ваше согласие, например, если Вы зарегистрированы в квартире (о которой идет речь), и являетесь родственником (бывшим родственником) второго собственника. Естественно в этом случае без Вашей подписи не обойтись, и у Вас будет возможность ознакомиться с договором купли-продажи.
Как всегда много мелочей, деталей, которые влияют на ход событий.
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Все еще не теряем надежду прочитать Ваш отзыв в разделе "ОТЗЫВЫ".
Добрый день, Оксана!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Будем рады сориентировать Вас по ситуации.
Последовательно ответим на Ваши вопросы:
1) Продажа недвижимости и обмен недвижимости, в настоящее время, это фактически одно и то же. При продаже один покупатель и один продавец. При обмене, каждое лицо является одновременно и продавцом и покупателем.
2) Относительно преимущественного права покупки, Вы правы. Оно у Вас имеется.
3) Оценить комнату, зная, что ее площадь 17 кв.м. и то, что она находится в трехкомнатной квартире практически невозможно. Вы сами понимаете, для точного (справедливого) определения стоимости комнаты необходимо знать значительно больше параметров. В частности:
- наименование населенного пункта (одно дело, если это Минск, и совсем другое, если это Дятлово Гродненской области);
- материал стен (кирпич, панель и т.п.);
- микрорайон города (однозначно будет разница);
- тип планировки квартиры (сами понимаете, что комната в "сталинке" и "хрущевке" это две большие разницы;
- состояние ремонта;
- год постройки;
- сведения о количестве реально проживающих в квартире людях (чем больше людей, тем меньше интерес к комнате).
Мы привели только некоторые данные. По этой причине, Ваших сведений явно недостаточно для того, чтобы сделать вывод относительно "завышенности" или "незавышенности" стоимости комнаты.
4) Заставить собственника жилья продавать недвижимость по цене, с которой он не согласен, не получится. На главных этапах сделки именно согласие участников сделки по всем вопросам делает ее возможной (осуществимой).
5) Заказать оценку рыночной стоимости комнаты возможно. Наибольший авторитет в данном вопросе принадлежит БРТИ (это старое название организации), в настоящее время она называется агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Ориентировочная стоимость такой услуги 100 - 120 рублей (в зависимости от удаленности и необходимости присутствия специалиста на месте). Вывод специалиста будет интересен и Вам. Однако сами понимаете, сумма, которая будет указана в документе, никоим образом не может заставить собственника принять позицию организации (хотя, несомненно, какие-то выводы второй собственник сделает).
Вот, пожалуй, и все. Для справки укажем, что 10 тыс. долларов в Минске может стоить комната, размер которой 9 квадратных метров (либо комната в деревянном бараке). Комната площадью 17 кв.м. стоит дороже.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Будем рады прочесть Ваш отзыв на сайте ООО "Час-Пик", в разделе "ОТЗЫВЫ". Для нас это важно.