Покупка доли изолированного помещения

Добрый день, Светлана!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Давайте вместе разберемся с Вашим вопросом.
Когда продается объект недвижимости не целиком, то в разговорной речи используется слово часть, однако в документах используется термин доля в праве собственности. Объекты принадлежащие более чем одному собственнику, относятся к общей долевой собственности.  
Сделки с коммерческой недвижимостью не менее сложны, чем сделки с объектами жилого фонда. Так, чем выше цена объекта недвижимости, тем выше риск ошибочных действий со стороны одной из сторон сделки. Особенно неправомерные сделки с недвижимостью затрагивают интересы покупателя объекта недвижимости. Ведь именно он в итоге может остаться без объекта имущественных прав. В то время как продавец, будучи недобросовестным, может обезопасить себя от денежных рисков. 
При подготовке сделки необходимо проверить обременения, связанные с нежилым объектом недвижимости. 
Такие ограничения (обременения) объекта коммерческой недвижимости могут быть как регистрируемыми, так и нерегистрируемыми. Регистрируемые обременения всегда несложно проверить: регистрирующий орган и земельный кадастр могут предоставить информацию о таких ограничениях без взимания платы любому лицу (в БРТИ - агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). Нерегистрируемые обременения: аренду и права безвозмездного пользования, выявить сложнее. Здесь можно рекомендовать только проверить информацию о нахождении компаний по данному адресу, расположенную в поисковых системах; а также рекомендовать личное посещение исследуемых объектов коммерческой недвижимости.
Опасность получения покупателем коммерческой недвижимости нерегистрируемых обременений — серьёзный риск. Ведь согласно  пп. 1.3 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» сделка об отчуждении коммерческой недвижимости, которая не содержала информации о нерегистрируемых обременениях, является оспоримой.
Вернуть денежные средства с продавца непростая задача.  Если продавцом было юридическое лицо, то оно может к моменту выявления соответствующих обстоятельств быть ликвидированным в том или ином порядке. А физическое лицо может выбыть из юрисдикции белорусского государства, а его розыск составит непростую задачу. Покупателю, совершающему сделки с недвижимостью, прежде всего коммерческой, необходимо проверить права продавца. Ведь юридические ошибки, допущенные продавцом в пределах сроков исковой давности, могут оказать влияние и на правовой статус покупателя. Ведь если предыдущие сделки с недвижимостью не были оплачены, то действует такой способ обеспечения обязательства как залог, предусмотренный нормами гражданского законодательства (см. п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь). А право залога, как известно, не прекращается заменой собственника объекта гражданских прав. 

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. № 581 «О приобретении объектов недвижимости для местных нужд» местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества. 
Если продавцом является юридическое лицо, созданное в форме хозяйственного общества (ООО, ОДО, ЗАО, ОАО) следует, во-первых, изучить устав данной коммерческой организации на предмет ограничения подобных сделок. Например, устав может исключать из полномочий исполнительного органа заключение любых сделок по отчуждению коммерческой недвижимости. Такое нечасто, но встречается. 
Если устав общества не содержит таких ограничений, то законодательство Республики Беларусь тоже не молчит. Так, институт крупных сделок ограничивает исполнительный орган в проведении сделок с имуществом, которое составляет значительную часть имущественной массы хозяйственного общества. Является ли сделка крупной? Ответ содержится в последнем бухгалтерском балансе общества. 
В целом, если участников общества немного, и они находятся в доступности, необходимо получить согласие высшего органа хозяйственного общества на совершение руководителем сделки по отчуждению коммерческой недвижимости. Сделки с недвижимостью — вещь недешевая, потому легче превысить требования юридической чистоты, чем оказаться банкротом. 
Если объект коммерческой недвижимости продаёт унитарное предприятие, то согласие учредителя необходимо во всех случаях. Ведь собственником унитарное предприятие не является, а владеет объектом недвижимости только на основании права  хозяйственного ведения. Даже если руководитель унитарного предприятия является одновременно его руководителем, согласие необходимо. Ведь в последующем руководитель унитарного предприятия может сослаться на то, что давал одобрение сделке, действуя в качестве исполнительного органа, а не собственника имущества. 
Сделки с коммерческой недвижимостью, совершаемые унитарными предприятиями, чьи учредители имеют супругов, безусловно, требуют получения согласия супруга (супруги) на совершения сделки. Данное правило нужно учитывать и при разводе, если имущество приобретено в период нахождения в браке.
В общем, Вы поняли нюансов масса.
С уважением, Дмитрий Кулагин.