Купля-продажа невыделенной доли
03.04.2023 › Категория: Купля-продажа квартир › Автор: Татьяна
Здравствуйте. Помогите правильно понять, как всё же будет высчитываться стоимость долей. Квартира моих родителей, где я прописана и живу более 30 лет, по наследству разделена на 3 части. 60% принадлежат мне, по 20% принадлежат двум моим племянницам, вступившим в наследство после смерти моего родного брата( их отца).Одна из племянниц решила продать долю, заказала документ на рыночную оценку квартиры. Сегодня приходил специалист из БТИ . На мои вопросы, как высчитывается стоимость невыделенной доли в 20%, ответил, что от рыночной стоимости целой квартиры просто математическим путём высчитывается 20%. Квартиру целиком я не могу продавать, мне жить негде будет. Я читала у вас, что доля, тем более невыделенная, стоит меньше, чем соответствующий процент от общей рыночной стоимости. Но мне сегодня пять раз повторили, что целая сумма стоимости просто делится на проценты. Проясните, пожалуйста, мне мои сомнения. Заранее благодарна.
Комментарии (1)
Добрый день, Татьяна!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Давайте вместе разберемся с ситуацией.
Дело в том, что специалист БРТИ (агентства по государственной регистрации и земельному кадастру) руководствуется в своей деятельности внутренними инструкциями и Указом Президента Республики Беларусь № 615 "Об оценочной деятельности".
Справку БРТИ безусловно необходимо принимать во внимание. Именно принимать во внимание.
Теперь давайте обратимся к суровой действительности, и рассмотрим, по какой цене продаются доли (комнаты) в квартирах. Приведем два примера.
Перед этим заострим внимание на некоторых аспектах, которые важны. Касаются они потребительского спроса на доли в квартирах.
Для потенциального покупателя интереснее всего следующие варианты долей (комнат):
- доля (комната) в двухкомнатной квартире, когда по соседству живет один человек (или не живет никто);
- доля в однокомнатной квартире, когда доля второго собственника ничтожно мала.
Эти варианты интересны по той причине, что существует перспектива выкупить квартиру целиком. Общая цена квартиры в этих случаях (купленная по частям), будет ниже цены аналогичных квартир, которые продаются целиком. По этим причинам стоимость таких долей (комнат) выше.
Низкий интерес к долям:
- в однокомнатной квартире, когда доли каждого собственника велики (например, по 1/2) и собственники проживают в квартире;
- в трех, четырехкомнатных квартирах, где не усматривается перспектива выкупа полной квартиры, либо сумма, которую необходимо будет затратить на полный выкуп квартиры больше или равна цене, по которой продаются аналогичные квартиры, но целиком.
Приведем пример.
Имеется квартира в г. Минске, расположенная на ул. Плеханова. Общая площадь квартиры 48 кв.м. В квартире хорошая отделка. Стоимость такой квартиры (целой) находится в пределах от 50 до 54 тыс. долларов США. В этой квартире продавалась доля 1/2 (половина квартиры). Доля не выделена. Продажа началась с 20 тыс. у.е. По итогу покупатель нашелся только за цену в 16 тыс. у.е.
Второй пример.
Четырехкомнатная квартира общая площадь, которой 120 кв.м. Постройка сталинского типа (состояние отделки - удовлетворительное), деревянные перекрытия. Дом после капитального ремонта. Минимальная стоимость такой квартиры 120-130 тыс. у.е. В квартире продавались две комнаты (выделенные), площади комнат 20 кв.м и 17 кв.м. Большая из комнат была продана за 19 тыс. у.е., меньшая комната была продана за 18 тыс. у.е. Очереди из желающих купить доли не было. Комнаты продавались долго.
Вот собственно и делайте выводы.
С уважением, Дмитрий Кулагин.