Продажа долей в квартире
12.12.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Кирилл
Добрый день!Хотел бы проконсультироваться по вопросу продажи долей в квартире.Ситуация такая, в квартире 3 собственника. Доли поделены так: 4/6; 1/6; 1/6В квартире проживает 1 собственник с 4/6 долей, двое оставшихся собственников с 1/6 у каждого хотели бы продать свои доли.Право пользования не определено.Собственник проживающий в квартире покупать доли или продавать жилье отказывается.Какой оптимальный алгоритм действий в данной ситуации?
Комментарии (8)
Подскажите, берется ли ваше агентство за продажу долей без разделенного права собственности?
Добрый день, Кирилл!
Продолжим наш диалог.
Мы беремся за дело, когда понимаем, что:
1) сделка имеет перспективу и это твердое желание продавать (а не попробовать продать);
2) когда четко выражена позиция собственника (не желающего покупать или продавать) и мы обладаем информацией о человеке. Если это пьющий человек, или освободившийся из исправительного учреждения человек, или наркозависимый, то и Вы, и мы понимаем, что с таким соседом продать долю весьма сложно. Оценивать ситуацию необходимо в комплексе.
3) когда продавец заявляет объективную и справедливую цену за доли недвижимости.
Естественно, если жилье продается не в Минске, а например, в удаленном населенном пункте, то транспортные расходы могут быть существенны. По этой причине важно понимать, готовы ли Вы нести затраты по этому направлению (транспортные затраты).
Одним словом, вопрос необходимо обсуждать детально. На основании полученных сведений можно принять решение.
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин.
Имел ввиду порядок пользования
Спасибо за ответ.
Подскажите, берется ли ваше агентство за продажу долей без разделенного права собственности?
Добрый день.
Вы совершенно верно рассуждает.
Если согласия с собственниками нет, то этот вопрос можно решить только в судебном порядке.
С уважением, Дмитрий Кулагин.
Подскажите, если собственник с 4/6 долей отказывается оформлять Соглашение о порядке пользования жилым помещением, вопрос решается сугубо через суд?
Общий метраж 63 м, жилая 45. Квартира 2х комнатная. В квартире зарегистрирован 1 собственник (с 4/6 долей). Родственниками являются только собственники с 1/6 (сестры).
Заранее спасибо за ответ.
Добрый день!
Сейчас ситуация более понятная.
Выходит, что сестрам принадлежит (в общей сложности) 1/3 часть квартиры или 21 кв.м. (по 10,5 кв.м. каждой).
Очень важна информация о том, что собственник 4/6 (2/3) не является Вашим родственником.
Итак, исходим из того, что собственник большей части квартиры не желает ее продавать вместе с Вами (двумя сестрами), и одновременно не желает покупать Ваши доли.
Таким образом, Вам ничего другого не остается, как продавать (одновременно) две своих доли посторонним лицам. Если Ваши доли соответствуют комнате, то можно предположить что к ней будет интерес. Это утверждение будет справедливым, если цена за комнату будет выставлена реальная (не завышенная).
В данном случае (перед началом продажи) необходимо определить (желательно) порядок пользования жилым помещением. Поскольку квартира двухкомнатная, то очевидно большей комнатой будет пользоваться собственник большей доли, а второй меньшей комнатой Вы с сестрой.
Соглашение о порядке пользования жилым помещением можно оформить в расчетно-справочном центре по месту нахождения квартиры. Этот шаг позволит потенциальному покупателю понимать, что он приобретает.
На этом подготовительные мероприятия к продаже не завершены.
Так, необходимо соблюсти право собственника (большей доли) на первоочередную покупку Ваших долей. Выполнение этого требования обязательно. Реализовать его можно двумя способами.
Первый способ (более простой).
Вы, с собственником большей доли едете к нотариусу, где он пишет отказ (а вернее два отказа) о том, что не желает приобретать ваши доли (по отдельности), по конкретной цене. Закладывать в этот отказ фразу о том, что мол не желаю приобретать доли по любой цене и на любых условиях не стоит. К такому документу критически относятся в БРТИ.
Второй способ (сложнее и дороже в сравнении с первым).
Этот способ применяется тогда, когда лицо не желает писать отказ у нотариуса. В чем его суть. Вы с сестрой оформляете у нотариуса два (именно два) письма, в котором предлагаете собственнику большей доли купить Ваши доли по конкретной цене на конкретных условиях. Стоимость письма (одного) составит 80 рублей. По этой причине необходимо с первого раза его оформить правильно. Речь идет не о юридической грамотности, а о тактических действиях. Важно правильно обозначить цену. Суть в том, что постороннему лицу свои доли Вы сможете продать по цене, которая либо равна, либо больше той, которую вы предложили собственнику большей доли.
Рассмотрим ситуацию на примере.
Допустим, что Вы предложили купить свои доли по 8,5 тыс. долларов США (в эквиваленте), или 17 000 за две доли. Постороннему лицу Вы сможете продать доли за цену в 17 000 долларов США либо большую сумму. Однако не сможете продать за цену меньшую 17 000 (16 500, и др.).
Итак, письма отправлены (отправкой займется нотариус). Если письма получены и прошло 30 дней, но собственник большей доли не предпринял попыток купить доли, то снова необходимо придти к нотариусу, который оформлял письма (только к нему) и получить соответствующее свидетельство.
Если этот документ получен, то можно (теоретически) провести сделку с любым желающим купить Ваши доли (естественно, если Вы сошлись в цене). Однозначно, что нужно продавать две доли сразу. Только в этом случае будет интерес (при условии что):
- собственник большей доли является адекватным лицом (не ранее судимый; не алкоголик; не сидящий в исправительном учреждении; не наркоман; не больной туберкулезом, СПИДом и прочей бякой; не дедушка преклонного возраста, который забыл как пользоваться унитазом).
Собрав документы, стоит дать рекламу и найти покупателя.
Потом останется только провести сделку.
Понятно, что эти мероприятия имеют много тонкостей. Приступать к ним имеет смысл, если вышеуказанные действия выполнены.
Увереннее Вы будете себя чувствовать, если заключите договор об оказании риэлтерских услуг.
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин.
Добрый день!
Общий метраж 63 м, жилая 45. Квартира 2х комнатная. В квартире зарегистрирован 1 собственник (с 4/6 долей). Родственниками являются только собственники с 1/6 (сестры).
Заранее спасибо за ответ.
Добрый день, Кирилл!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Безусловно, мы можем высказать свое мнение по Вашему вопросу. Вместе с тем, обращаемся к Вам и к другим посетителям сайта, которые изучают его страницы, с просьбой, - раскрывать ситуацию подробно.
Очень важно понимать, какой общий метраж имеет квартира. Сколько комнат в квартире? Кто в квартире зарегистрирован? Кем приходятся (по степени родства) собственники друг другу.
Давайте предположим, что речь идет об однокомнатной квартире. Собственник большей доли проживает там. Ему хорошо, его все устраивает. Денег на выкуп других долей у него нет. Средняя площадь однокомнатной квартиры 37 кв.м.
Определим, каким метражом владеет каждый собственник:
- размер доли 1/6 - 6,16 кв.м. (поскольку у двоих собственников размер доли одинаков, то и метраж будет также одинаков);
- размер доли 4/6 - 24,6 кв.м.
Продолжаем строить предположения. Допустим, что собственник большей части квартиры проживает там не один, а как минимум с супругой. Там же он имеет регистрацию (прописку).
Теперь давайте ответим на вопрос, будет ли интересна кому-либо доля 1/6 (и даже две такие доли 1/6 + 1/6 = 2/6 или 1/3) если эта доля располагается в однокомнатной квартире. Полагаем, что нет, поскольку проживать при таких условиях чужим друг другу людям не просто некомфортно, а невозможно.
Полагаем, что Вы сейчас думаете о том, что у Вас другая ситуация, метраж не такой, жилищные условия также не те, о которых мы предположили. Вполне может быть.
Поэтому имеет смысл привести точные данные, для получения точного ответа.
Мы готовы продолжить диалог.
С уважением, Дмитрий Кулагин.