Обмен комнаты вторым сособственником
14.06.2020 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Чувахова Наталья
Доброго дня. В 2019 я вступила в наследство от умершего отца одной меньшей комнаты в 2-комнатной кв. г.Полоцк. В 2020 второй наследник также вступил в наследство второй комнаты в кв. после смерти тётки. Умершая тётка была бывшей женой моего отца - 20 лет в разводе, лицевые счета разделены, и доли каждого приватизированы. Квартира большая, но в ней всё старое. Я предложила купить ее долю, чтобы оставить своей дочери. В кв. никто не живёт. Недавно второй сособственник предложил мне купить свою долю за большую сумму. И говорит, что собирается свою часть обменять на другое жильё в другом городе. Что о таком обмене есть в законодательстве? Необходимо ли, например, оценивать оба обмениваемых жилья или что-то ещё предпринять. Заранее благодарю за возможную подсказку.
Комментарии (7)
Здравствуйте, Дмитрий. Ответьте, пожалуйста, на вопрос, у нас есть 3-х комнатная квартира, разделенная на 4 доли: 1/4 доли была бабушки, после она завещала ее своей дочке, моей тете, остальные части принадлежат нам, ее внукам. Недавно тетя предложила выкупить ее часть за определенную сумму и дала срок 2 недели на ее выкуп, если мы не выкупаем за это время, она ее продаст другому лицу. В завещание она вступила в 2000 году, и до 2017 года ни платила ни за что и не проживала. Можем ли мы как-то увеличить сроки выкупа и уменьшить как-то сумму? Так как она говорит, чтобы мы готовили ключи, она придет и выберет комнату.
Добрый день, Наталья!
Спасибо за Ваше обращение в ООО "Час-Пик"!
В вашем вопросе действительно обозначен момент, который нельзя отследить. Так если продавец предлагает купить долю за условные 25 000 долларов (Вы отказываетесь), приходит постороннее лицо и говорит, что готово приобрести часть недвижимости по заявленной сумме, то сделка (теоретически) будет в БРТИ (агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру) оформлена. Если продавец заявляет, что получил оговоренную сумму, то никто не заставит его показать деньги.
Если у Вас будут сомнения относительно "прозрачности" сделки, необходимо будет обращаться в суд. Для этого необходимы аргументы. В этом случае не обойтись без помощи адвоката (мы не занимаемся подготовкой исковых заявлений в суд). Тот же адвокат обозначит перспективы судебного рассмотрения.
Идея с встречным предложением о продаже, в целом, неплоха. В этом случае, вероятнее всего, Вы сможете обосновать экономическую выгоду продажи квартиры целиком. Повторимся, стоимость квартиры целиком выше, если продавать ее целиком, если сравнивать с аналогичной продажей отдельными долями.
Сами понимаете, необходимо пробовать (разговаривать со вторым собственником). Спрогнозировать ответ весьма сложно.
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Добрый день, Наталья!
Спасибо, за повторное обращение.
Сумма, за которую продается недвижимость, либо ее доля, фигурирует в договоре купли-продажи (как правило, она указывается в белорусских рублях, а также обозначается ее эквивалент в иностранной валюте).
Немного не понятен вопрос: "Как я могу себя защитить"? Если смысл в том, что как Вы докажете, что оплатили, сумму, которую установил собственник доли, то существует отработанный механизм. К примеру, такой:
1. Перед заключением договора продавец открывает в банке счет. Берет реквизиты счета.
2. В договоре, который заключается 01.07.2020 (дата условна), указывается, что оплата должна быть осуществлена покупателем Вами (к примеру) не позднее 02.07.2020 на счет банка (указываются реквизиты счета продавца).
3. При заключении договора купли-продажи оформляется еще один документ "АКТ ПРИЕМА ПЕРЕДАЧИ", который будет подписан сторонами тогда, когда оплата будет полностью осуществлена.
4. Вы оплачиваете, в установленные сроки, сумму на банковский счет продавца. Естественно при этом, чаще всего присутствует и продавец, который подписывает вышеуказанный акт. Кроме того, у Вас на руках будет банковский документ об оплате суммы.
5. На основании подписанного акта и договора купли-продажи Вы получаете в БРТИ (агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру) свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности.
Все достаточно прозрачно.
Уверенности добавляет присутствие (если Вы нуждаетесь в оказании риэлтерской услуги) сотрудника агентства недвижимости.
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Дмитрий, спасибо за развёрнутый и быстрый ответ. ГК ст 538 и гл 30 я изучила. Но подскажите, как фигурирует сумма сделки в договоре купли-продажи? Каким-то образом я могу себя защитить? Или сособственник может делать что хочет. Какой же для меня лучший выход? Перейду в отзывы.
Добрый день, Наталья!
Спасибо за обращение в ООО "Час-Пик"!
Будем рады Вам помочь!.
Насколько мы поняли, доли в квартире выделенные (имеют привязку к конкретной комнате), и в свое время эти доли были приватизированы различными людьми.
Вы понимаете, что после приватизации в квартире стало два собственника. Жилье стало относиться к категории частного жилого фонда.
Это так немного теории.
Дело в том, что если говорить об обмене жилья, то сейчас (в том понятии, которое было в период СССР) его не существует.
Что предполагает договор мены в настоящее время. Собственник продает жилье в одном месте и одновременно покупает его в другом месте (в одном населенном пункте или в другом, не важно).
Главное, что Вы должны понять, что это та же купля-продажа жилья.
Но, у Вас как собственника доли в данной квартире имеется преимущественное право покупки. Прежде чем продать свою долю кому-то собственник доли (посредством письма нотариуса) должен предложить сделать покупку Вам. В этом письме указывается и сумма, за которую продается недвижимость.
Если после получения письма (нотариуса) в течение месяца Вы не предпримите шагов по приобретению доли, то ее можно продать любому желающему.
Продавать Вам долю или не продавать другому собственнику, дело Ваше. Все зависит от того, какая цена предложена. И каковы Ваши планы. Если дочери в перспективе необходимо жилье, то есть ли смысл в продаже??
Как Вы понимаете, для объективного решения необходимы детали.
Для продажи жилья не требуется справка о его рыночной стоимости. Однако если Вам интересно сколько стоит Ваша доля можно пойти следующим путем:
1) получить справку о рыночной стоимости доли в территориальном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ по старому);
2) получить справку у любой организации, выполняющей услуги по оценке недвижимости, и имеющей лицензию на этот вид деятельности.
Вот, пожалуй, и все.
Сходите на консультацию в агентство недвижимости, которому доверяете. Там помогут сориентироваться.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34
Будем рады увидеть Ваш отзыв на сайте агентства. В разделе "ОТЗЫВЫ". Для нас это важно.