Скрытый недостаток дома
09.06.2025 › Категория: Купля-продажа домов, дач, земельных участков › Автор: Надежда
Здравствуйте. 31 мая приобрели дачу в Пуховичском районе. Дом деревянный, под домом на глубину метр полуподземный гараж. На момент осмотра визуально все было хорошо. Но вот последние несколько дней идут дожди и мы обнаружили, что гараж затопило. Спросили у соседей. Оказалось, что такая проблема у трех соседей. Сосед справа даже из-за этого закопал свой подвал. Хозяин дома нам ничего не сказал об этом. Но я считаю, что это существенные скрытый недостаток, который вряд ли возможно устранить. Гараж предполагалось использовать для хранения инвентаря, газонокосилки и велосипедов. Если его засыпать, нужно строить сарай, так как хоз построек на участке нет. А это траты и не алые. Как быть в данной ситуации? Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи? Если да, то каков алгоритм наших действий?
Комментарии (1)
Добрый день, Надежда!
Спасибо, что посетили сайт ООО "Час-Пик"!
Давайте вместе разберемся с ситуацией. Прежде всего, стоит коснуться норм права, которые разъясняют, - что является существенным недостатком. Ответ на этот вопрос мы найдем в Законе Республики Беларусь от 9 января 2002 г. № 90-З "О защите прав потребителей". Так, согласно статьи 1 данного Закона: существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток, либо недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов (в размере тридцати и более процентов от стоимости товара (работы, услуги), определяемой на момент устранения недостатка) либо несоразмерных затрат времени (превышающих максимально допустимые затраты времени, установленные техническими нормативными правовыми актами на устранение аналогичного недостатка), или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, либо другие подобные недостатки.
Теперь стоит разобраться (в теории), как можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Если на то имеется согласие сторон (Продавца и Покупателя), то договор можно расторгнуть в органе где он был заключен (нотариальная контора либо агентство по государственной регистрации и земельному кадастру). Полагаем, что Ваш случай согласия продавца может и не предполагать. Расторгнуть договор по инициативе одной из сторон можно. Для этого необходимо обратиться в суд. Естественно для суда слов о затоплении будет недостаточно. В качестве приложения к исковому документу понадобится:
- договор купли продажи;
- предварительный договор (если он заключался) с описанием объекта недвижимости;
- экспертное заключение, которое свидетельствует о том, что данный недостаток является существенным, а не связан с аномальными погодными условиями, которых ранее в местности, в которой располагается земельный участок, - не наблюдалось.
Естественно экспертное заключение должно содержать, в числе прочих и информацию о том: является ли дом (ввиду наличия недостатка) непригодным для проживания, были ли нарушены требования Строительных норм и правил, Санитарных правил и норм, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям, так как возможно подтопление может являться причиной снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик стен. Возможно ли жилой дом эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровью.
Кстати эксперты и обозначат стоимость проблемы.
Помимо всего прочего важны детали. Что имеется в виду:
- при осмотре недвижимости осматривался ли гараж (подвал), задавался ли вопрос о его подтоплении;
- использовалась ли возможность привлечения специалистов для оценки качества недвижимости;
- строил ли продавец объект (сам или с помощью подрядчика), либо купил, обнаружил недостаток и решил продать (ответ на этот вопрос будет находиться в истории недвижимости);
- имелись ли на стенах гаража следы подтопления или они были скрыты (замаскированы);
- выделялся ли объект недвижимости своей ценой (например, самый недорогой) среди аналогичных объектов в заданном микрорайоне.
Важно и понимание того, предпринимал ли продавец действия, чтобы скрыть недостаток или нет.
Как видите, для того чтобы сделать вывод о возможности расторжения договора необходимо выполнить ряд мероприятий, в числе которых приоритетным является заключение эксперта.
С уважением, Василий Тупеко и Дмитрий Кулагин.