Покупка участка

            Добрый день Юлия.
            Постараемся вкратце ответить на Ваш вопрос.
            Следует отметить, что направление деятельности, которое Вас заинтересовало регламентирует достаточно большое количество нармативно-правовых актов.
            Основным из них является Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КОЗ).
            КОЗ определяет земельный участок как часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение и рассматриваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).             Сделки с земельными участками имеют свою специфику. Она связана с обязательным целевым назначением земельных участков, единством земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, а также с обязательной государственной регистрацией сделок с землей.             Для того, чтобы продать земельный участок, необходимо обладать правом частной собственности на него. Примерный порядок действий по продаже земельного участка будет выглядеть следующим образом:            1. Составление и подписание договора продажи земельного участка сторонами. Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то к его продаже будут применяться нормы ст.ст. 520-529 Гражданского кодекса (далее – ГК) о продаже недвижимости. Договор продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора.             2. Удостоверение договора регистратором.             Статья 522 ГК устанавливает обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.             В договоре обязательно указываются местоположение и площадь земельного участка, его уникальный кадастровый номер. Все это можно узнать из свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации или государственного акта на землю. В том случае, если у собственника  нет таких документов (к примеру утеряны), можно заказать их дубликаты в Агентстве по государственной регистрации.             В договоре также необходимо указать цену земельного участка. Цену можно записать в виде общей суммы, подлежащей передаче покупателю, либо за квадратный метр. В последнем случае надо указать общую площадь земельного участка. Цена земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости на момент совершения сделки (ч. 6 ст. 31 КОЗ).              Без вышеперечисленных условий договор считается незаключенным.              Кроме того, в договоре будет полезно указать целевое назначение земельного участка, сторону, на которую возлагаются обязанности и расходы по государственной регистрации сделки, порядок оплаты и санкции за просрочку платежа.              Действующим законодательством установлен ряд ограничений по купле-продаже земельных участков.              а) граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право их отчуждать только гражданам Республики Беларусь либо исполкомам. При этом должно сохраняться целевое назначение земли (ч. 1 ст. 51 КОЗ).              б) земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться только гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, либо сельскому, поселковому исполкому при условии сохранения их целевого назначения (ч. 4 ст. 51 КОЗ).              в) земельные участки, предоставленные для строительства жилых домов, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них домами либо незавершенными законсервированными капитальными строениями, за исключением отчуждения строений на снос.               г) жилые дома, дачи, садовые домики, а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений на снос (ч. 3 ст. 51 КОЗ и ч. 2 п. 11 Указа № 667).                Запрещено отчуждение земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов, до получения документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках дома. Исключение составляют случаи:- отчуждения земельных участков исполкомам;- отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;- дарения гражданами земельных участков близким родственникам;- отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.              Вместе с тем, земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства или в садоводческих товариществах, можно отчуждать без ограничений, поскольку возведение строений на них не является обязательным.             Ошибки в договоре продажи земельного участка              В тексте договора не должно быть орфографических ошибок, описок, подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений.              Указанные в договоре числа и сроки должны быть обозначены хотя бы один раз прописью.              Договор должен быть заключен обязательно с собственником земельного участка. От имени собственника может также выступать уполномоченное им по доверенности лицо. Доверенность должна быть нотариально оформлена.              Необходимо выяснить наличие либо отсутствие ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если обременения существуют, то необходимо указать о них в договоре: наименование (например, сервитут, ипотека), срок действия ограничения, лицо, в пользу которого установлено ограничение. Кроме ограничений на земельный участок может быть наложен арест: в целях обеспечения иска, в случае возбуждения уголовного дела.              Стоимость сделки должна быть обязательно выражена в белорусских рублях.               Если земельный участок нажит в браке, то потребуется согласие супруга на отчуждение. Перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации договора продажи земельного участка:заявление (заполняется у регистратора); паспорт заявителя; договор; передаточный акт (в случае регистрации перехода права собственности на земельный участок); документ о внесении платы (0,6 базовой величины – за регистрацию договора, 0,3 базовой величины – за регистрацию права собственности).               Государственная регистрация производится в течение 7 рабочих дней со дня подачи заявления. В случае необходимости запроса документов срок регистрации продлевается до 1 месяца.               После приобретения земельного участка, на руках у покупателя должны оказаться следующие документы:               зарегистрированный договор продажи земельного участка;               передаточный акт, подписанный сторонами;              технический паспорт на дом (строение);              свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок;              свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на дом (строение).
              Существует еще много нюансов, которые необходимо учитывать. Поэтому лучше всего если Вы с потенциальным продавцом (и документацией на земельный участок) придете в агентство недвижимости.
              Так (в качестве примера), если продавцу был выделен участок как лицу пользующемуся (установленными законодательством Республики Беларусь) льготами, и после продажи если теоретически он вновь приобретает право на приобретение участка либо выделения жилья, то вполне вероятно, что проведение сделки ему не будет разрешено (а если сделка уже проведена, то она может быть признана недействительной).
              Как видите вопросов масса. Разобраться с ними может только специалист.
               Приходите. Поможем.
               С уважением, Дмитрий Кулагин
+375296840234