Бесплатные консультации

684-02-02 velcome mts life viber watsup skype

+375 17 342-02-02

Двигаем недвижимое!

  • Минск
  • ул. Притыцкого, 3
  • ул. Богдановича, 124-4Н
Добавить объявление
Заявка агенту
logo агентство недвижимости

Бесплатные консультации

684-02-02 velcome mts life viber watsup skype    +375 17 342-02-02 Двигаем недвижимое!

Минск

  • ул. Притыцкого, 3
  • ул. Богдановича, 124-4Н

Оформление квартиры в собственность. Процедура покупки квартиры.

02.04.2014

В последнее время, количество заключаемых сделок по купле-продажи недвижимости в Беларуси растет уверенными темпами. Как правило, большая их часть оформляется при помощи риэлтерских агентств. Но есть и те, кто проводят такие действия самостоятельно. И в первом и во втором случаях, необходимо понимать, что покупка квартиры – дело тонкое и требующее определенных навыков и знаний.

Данная статья рассчитана больше на тех, кто планирует самостоятельное плаванье по рынку недвижимости и рассчитывает только на свои силы, не прибегая к помощи риэлтерских агентств. К сожалению, уровень юридической осведомленности нашего населения оставляет желать лучшего и, порой, некоторые даже не подозревают о том, как правильно начать оформлять документы, с чего начать, сколько юридических кругов необходимо будет пройти и какие подводные камни могут всплыть в процессе оформления сделки по покупке недвижимости.

И так, вы имеете определенную сумму денег и ваши фантазии рисуют вам небывалые апартаменты в любимом районе. Действительность оказывается совершенно другой. Порой, в процессе поиска искомого жилья вашей мечты, меняются все первоначальные планы и виденья квартиры вашей мечты. Но вот, случилось. Вы нашли свой вариант. И на эйфории возникает вопрос: с чего начать? Каким должен быть первый шаг при процедуре оформления договора на покупку недвижимости?

Радостно вздохнув от счастья, что квартира найдена – начинаем проверку документов вашей будущей квартиры. Для начала необходимо убедиться, что продавец обладает всеми полномочиями и имеет соответствующие правоустанавливающие документы. А это: договор купли-продажи; свидетельство о праве на наследство; договор мены; договор дарения; договор приватизации; регистрационное удостоверение.

Принадлежность квартиры продавцу подтверждается свидетельством о праве собственности. Данный документ включает в себя следующие сведения: информация о владельцах недвижимости; информация о самом объекте недвижимости: где, когда, кем и на основании каких документов было зафиксировано право собственности по данному жилому помещению на данного продавца. А также, самое важное – информация о возможных ограничениях (обременениях) права собственности продавца на покупаемую жилплощадь.

Необходимо знать, что данные, содержащиеся в свидетельстве на право собственности, могут устаревать. Но не стоит расстраиваться и пугаться. На помощь вам придет Единый Государственный Регистр Недвижимого Имущества. Достаточно взять выписку из этого учреждения, которая будет содержать все сведения о продавце и его правах, квартире и сделкам по ней. Этот документ также включает в себя: описания квартиры; зарегистрированные на нее права; ограничения прав; сведения о существующих на момент выдачи выписки притязаниях на права и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.

Получить выписку не сложно. Она выдается по предъявлению документа, удостоверяющего личность, заявлению о выдаче и оплате.

Тем, кто выкупает долю в квартире находящейся в долевой собственности, необходимо учесть следующий нюанс. Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Что это значит? Только то, что продавец должен известить в письменной форме всех участников о своих намерениях с указанием цены и условий продажи. И только при отказе долевых участников недвижимости от покупки доли, продавец вправе предлагать данную долю третьим лицам.

Следующий шаг покупателя – поход в РСЦ. В этой организации проверяются сведения о прописанных гражданах в интересующей вас квартире. Здесь необходимо заострить внимание на тех, кто когда-то был прописан в этой квартире, но не потерял права пользования данным жилым помещением. Под эту категорию граждан попадают лица, находящиеся в местах лишения свободы, находящиеся в рядах вооруженных сил РБ и т.д. Для продажи квартиры от этой категории граждан должно быть получено письменное согласие. Если не предусмотреть этот момент – последствия могут быть не очень радужными. В теперь уже вашей квартире может поселиться совершенно посторонний вам человек – не очень радостная перспектива и, что гораздо хуже – признание недействительным договор купли-продажи. В любом случае, страдаете вы, как покупатель.

В соответствии с нашим законодательством, продаже подлежат лишь приватизированные квартиры, если речь идет о вторичном рынке жилья. Казалось бы, что за опасный зверь может поджидать покупателя в этой части оформления договора купли-продажи. К сожалению, может. Все мы люди, все мы человеки… Соответственно все могут допускать ошибки. Так и в процессе приватизации по случайности или намеренно могли быть допущены нарушения. Одно из самых распространенных – не учтены чьи-либо права. И чаще всего это касается несовершеннолетних детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем. Чтобы продать такое жилье, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего, при приватизации оказываются несоблюденными и права отсутствовавших в период приватизации жильцов и, конечно же, для продажи квартиры требуется и их согласие тоже. Бывают случаи, когда в документах не указаны или указаны не точно доли членов семьи, о чем продавец квартиры может и не знать. А обнаружить такое нарушение при стандартной проверке - очень сложно. В таких случаях лучше всего подстраховаться и получить в местной администрации дополнительную справку о начислении жилищной квоты.

Особое внимание и скурпулезность при проверке недвижимости потребуется при оформлении договора купли-продажи в основе которого лежит свидетельство о праве на наследство. Поэтому, приобретая квартиру, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, вам крайне необходимо проверить всех наследников, будь то по закону либо по завещанию, которые могут оспорить наследство и отсудить себе долю в наследуемом имуществе и т.д. И если впоследствии суд признает, что один из наследников имел право собственности на долю в этой квартире, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Прочитав эту информацию, не надо облегченно вздыхать и думать, что вы знаете всю подводную часть айсберга при оформлении квартиры в свою собственность. Для полной надежности сделки, покупателю следует убедиться, что собственник жилья не состоит на учете ни в наркологическом, ни в психоневрологическом диспансере. Потому, как в таком случае либо сам собственник, либо внезапно появившиеся родственники могут оспорить сделку в любой момент. И все ваши усилия, и денежные средства просто напросто пропадут даром. Чтобы избежать такого печального результата ваших усилий, при малейшем подозрении на физическую и психическую недееспособность продавца, необходимо освидетельствование собственника в медицинском учреждении, что продавец на момент подписания договора находится в адекватном состоянии и отвечает за свои действия и поступки. Всеобщее убеждение, что подпись нотариуса - залог успеха в данной сделке ошибочна. Необходимо понимать, что государственный служащий устанавливает только гражданскую дееспособность продавца. Если вы не можете развеять свои опасения и сомнения относительно здоровья собственника – следует отказаться от подписания договора купли-продажи и начать поиски жилья заново.

При совершении сделки с продавцом, который действует на основании генеральной доверенности, в первую очередь, покупателю необходимо убедиться не наступили ли обстоятельства, которые прекращают действие данной доверенности. Этими обстоятельствами могут быть: истечение срока доверенности, отзыв доверенности, смерть доверителя, признание доверителя недееспособным. При нахождении собственника за границей – доверенность должна быть заверена нотариусом того государства, на территории которого он находится. И для полной убедительности и перестраховки необходимо проверить апостиль документа, легализующий нотариальный акт на территории РБ.

Вы проделали огромную работу. Проверили все документы, собрали все справки для того, чтобы сделка была прозрачной и состоялась. Но праздновать успех еще рановато. Следующий шаг при при покупке квартиры не менее важен. Он является основополагающим для того, чтобы стать собственником недвижимости вашей мечты. Это оформление договора купли-продажи. Что нужно учесть на этом этапе?

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Комментарии (12)

Кулагин Дмитрий 04.06.2020 в 17:32

Ольга в 04.06.2020 15:24
Дмитрий, добрый день! Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу: с супругом в разводе, но живем совместно, в настоящее время занимаемся продажей имеющейся общей и покупкой новой квартиры. Каким образом мы можем оформить договор покупки, чтобы соблюсти интересы обоих? Спасибо!

       Добрый день, Ольга!        Спасибо, за Ваше обращение в ООО "Час-Пик"!
        Будем рады Вам помочь.
        Вы весьма скромны в предоставлении информации.
        Поскольку ситуацию (детально) мы не знаем, будем моделировать её.
        Полагаем, что продаваемая квартира является совместно нажитым в браке имуществом. Это так?
Если так, то Вы с бывшим супругом оба, присутствуете на сделке купли-продажи (иначе она не состоится). Это собственно очевидно.
        Также предположим, что продажа "старой" квартиры и покупка "новой" квартиры будет происходить одновременно. Собственно особенность этой сделки в том, что (говоря о покупке) покупателя будет два (Вы и бывший супруг). Это найдет отражение в договоре купли (новой квартиры).   
        Соответственно Вы оба должны получить свидетельства о государственной регистрации. Размер доли зависит от:
        - размера суммы, вносимой каждым из покупателей (она может быть и одинаковой и разной);
        - от соглашения покупателей.
        Квартира (купленная) будет находиться в общей долевой собственности.
        Если все произойдет так, как мы пишем,  интересы обоих сторон будут соблюдены.
        Вот, пожалуй, и всё.
        С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34

Ответить Ответить с цитированием
Ольга 04.06.2020 в 15:24

Дмитрий, добрый день! Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу: с супругом в разводе, но живем совместно, в настоящее время занимаемся продажей имеющейся общей и покупкой новой квартиры. Каким образом мы можем оформить договор покупки, чтобы соблюсти интересы обоих? Спасибо!

Ответить Ответить с цитированием
Кулагин Дмитрий 18.02.2020 в 15:10

Ольга в 18.02.2020 11:50
Здравствуйте! Подскажите, почему в РСЦ собственнику не дают развернутый лицевой счет в пределах собственности?

Добрый день, Ольга!
Спасибо, что посетили сайт агентства недвижимости "Час-Пик".
Ответ на Ваш вопрос прост.
Согласно внутренней инструкции, РСЦ выдает справку (лицевой счет) собственнику, только по состоянию на день обращения в организацию.
Лицевой счет с момента заселения дома может быть предоставлен агентству недвижимости  при предоставлении в РСЦ следующих документов :
1) Договора между агентством и собственником жилья на оказание риэлтерских услуг.
2) Доверенности, оформленной  нотариально, от собственника на представителя агентства.
3) Запрос агентства недвижимости, гарантирующий оплату услуги РСЦ.
Собственнику развернутый лицевой счет не дают по той причине, что в нем может содержаться информация о посторонних людях. Закон Республики Беларусь Об информации, информатизации и защите информации от 10 ноября 2008 г. № 455-З, запрещает это делать.
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34

Ответить Ответить с цитированием
Ольга 18.02.2020 в 11:50

Здравствуйте! Подскажите, почему в РСЦ собственнику не дают развернутый лицевой счет в пределах собственности?

Ответить Ответить с цитированием
Наталья 27.01.2020 в 19:22

Добрый день. Подскажите, как лучше поступить в данной ситуации. Приобретаем семьёй квартиру (родители, сестра и я). Родители не претендуют на эту квартиру, помогли материально. Половину стоимости квартиры платим наличными средствами. Вторая часть кредит банковский. Т.к. я занимаюсь всеми нюансами покупки, договор купли продажи оформлялся на меня и кредит тоже на меня. Можно ли при регистрации прав собственности в БРТИ указать второго собственника сестру, если она не указана как покупатель ни в договоре купли- продажи, ни в договоре на кредит? 

Ответить Ответить с цитированием
Кулагин Дмитрий 04.03.2019 в 16:49

Виктория в 04.03.2019 15:46
Добрый день. У супруга в собственности есть однокомнатная квартира, построенная во время брака. Сейчас мы строим ещё двухкомнатную квартиру, где собственником также является супруг. Чтобы не платить налог на недвижимость, хотим переоформить однокомнатную квартиру на меня. Что для этого нужно делать? Куда обращаться? 

Добрый день, Виктория!
Договор дарения можно оформить у нотариуса либо в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ). Предпочтителен второй вариант, так как от нотариуса все-равно необходимо будет представлять документы для государственной регистрации (в БРТИ). 
Для этого необходимы следующие документы:
1. Общегражданские паспорта (Ваш и мужа).
2. Свидетельство о государственной регистрации квартиры, которую планируется подарить.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Выписка из лицевого счета (берется в расчетно-справочном центре). Действительна в течение 30 дней.
5. Если в квартире проживают совершеннолетние члены семьи, которые зарегистрированы там (кроме Вас с мужем), необходимо их согласие (оформленное нотариально) либо их личное присутствие при оформлении дарения.
6. Свидетельство о браке.
7. Согласие лиц, принимавших участие в приватизации квартиры (если квартира была приватизирована).
Вот, пожалуй, и все.
С уважением, Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34

Если ответ понравился Вам, об этом можно написать в отзывах (для нас это важно).

Ответить Ответить с цитированием
Виктория 04.03.2019 в 15:46

Добрый день. У супруга в собственности есть однокомнатная квартира, построенная во время брака. Сейчас мы строим ещё двухкомнатную квартиру, где собственником также является супруг. Чтобы не платить налог на недвижимость, хотим переоформить однокомнатную квартиру на меня. Что для этого нужно делать? Куда обращаться? 

Ответить Ответить с цитированием
Кулагин Дмитрий 17.07.2018 в 09:48

Мария в 16.07.2018 19:24
Добрый день!
Подскажите правильную последовательность действий в сложившейся ситуации. Квартира зарегистрирована на меня и второе физ. лицо: 2/3 и 1/3 доли соответственно. Есть регистрационное удостоверение, подтверждающее это. По квартире ещё не выплачен кредит (переведён на меня по причине неплатёжеспособности второго владельца) - осталась совсем мало платить. Коммунальные разделены на разные лицевые счета.

1 можно ли в судебном порядке   потребовать перевода его части квартиры на меня, поскольку я самостоятельно выплачивала кредит ( есть чеки это подтверждающие)?
2 Стоит ли решать этот вопрос до или после выплаты оставшейся части кредита?

Заранее спасибо.

 

Добрый день, Мария!
У Вас есть право обратиться в суд с иском о взыскании со второго собственника стоимости платежей, которые вы уплатили вместо него. Второй собственник может выплатить долг из своих сбережений, а если их нет предложить в качестве компенсации переоформить на Вас часть квартиры (на это идут не многие). Если у другого собственника нет сбережений, то суд может обратить взыскание на часть квартиры. Обращаться в суд можно сейчас. Но имеется один нюанс. Пока квартира полностью не оплачена, Вы можете рассчитывать только на взыскание денег (ведь сама квартира является собственностью банка, предоставившего кредит, так мы полагаем). Если кредит будет выплачен полностью, то появляется возможность продажи Вам вторым собственником своей части (с учетом того обстоятельства, что часть средств второй собственник получил посредством уплаты Вами кредита).
Как то так.
Если Вам помог наш ответ, то в отзывах о работе агентства Вы можете написать об этом (для нас это Важно).
С уважением,  Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34

Ответить Ответить с цитированием
Мария 16.07.2018 в 19:24

Добрый день!
Подскажите правильную последовательность действий в сложившейся ситуации. Квартира зарегистрирована на меня и второе физ. лицо: 2/3 и 1/3 доли соответственно. Есть регистрационное удостоверение, подтверждающее это. По квартире ещё не выплачен кредит (переведён на меня по причине неплатёжеспособности второго владельца) - осталась совсем мало платить. Коммунальные разделены на разные лицевые счета.

1 можно ли в судебном порядке   потребовать перевода его части квартиры на меня, поскольку я самостоятельно выплачивала кредит ( есть чеки это подтверждающие)?
2 Стоит ли решать этот вопрос до или после выплаты оставшейся части кредита?

Заранее спасибо.

Ответить Ответить с цитированием
Дмитрий 22.06.2018 в 17:06

Ирина в 15.05.2018 22:17
Добрый вечер. Если будущий супруг является собственником квартиры и пропишет там свою будущую жену до заключения брака, будет ли будущая жена иметь права на квартиру?


 

Добрый день, Ирина!
Супруга будущая, будет иметь право на квартиру только в одном случае: получения квартиры по завещанию (либо наследования по закону). Если брак будет в установленном порядке зарегистрирован. В случае развода претендовать на долю в квартире нельзя. Следует отметить, что регистрация лица до брака или после брака в данном случае существенного значения не имеет. Главное (повторюсь), чтобы брак состоялся.
С уважением  Дмитрий +375 29 684 02 34
 

Ответить Ответить с цитированием
Дмитрий 21.05.2018 в 15:32

Татьяна в 21.05.2018 09:28
Доброе утро! Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить. На момент оформления приватизации квартиры, нанимателем является моя мама, в приватизации не принимают участие я, моя сестра и ее муж с ребенком, они не живут с нами, только прописаны. Все проплаты осуществляю я, условно говоря, между всеми нами, договоренность есть, что квартира остается за мной в случае смерти мамы. Так вот вопрос, когда лучше проводить переоформление документов на меня и как, т.к. в случае смерти все права и обязанности перейдут к нам на общих основаниях. Либо, после смерти, что мне делать с переоформлением на меня, чтобы только я являлась владельцем квартиры. И, в случае дальнейшей ее продажи, мне надо будет ее сразу предлагать купить моей сестре и ее семье, или при переоформлении я буду единым владельцем? Спасибо!


 

Добрый день, Татьяна!
Прежде всего, хотим пожелать долгих лет жизни Вашей маме.
Конечно, хотелось бы увидеть Ваш договор о приватизации. Потому, что о многом приходится догадываться. Поскольку Вы пишете о том, что осуществляете выплаты в счет приватизации, то полагаем, что договор о приватизации заключен, а выплаты в полном объеме не проведены. Если это так, намекните какой остаток платежа. Ниже мы укажем, зачем это необходимо.
Пока выплаты в полном объеме (за приватизацию) не проведены квартиру нельзя ни продать, ни подарить, т.е. переход права собственности осуществить нельзя.
 Поэтому если осталось заплатить чуть-чуть  - не растягивайте удовольствие.
Посоветуем варианты, которые позволят исключить "ненужные" вопросы в дальнейшем. Так (если выплаты по приватизации будут внесены 100%), лучше всего, если мама подарит Вам квартиру. При этом она может оставить за собой право пользования квартирой. Конечно, мама может написать завещание, согласно которому квартира, после ее смерти перейдет к Вам. Однако все мы забываем об обязательной доле наследства 25%. К примеру, если Ваша сестра на момент открытия наследства достигнет пенсионного возраста, она будет иметь право на 25% от имущества, оставленного в наследство. Конечно, она может отказаться от этой доли. Но ведь может и не отказаться. Поэтому процесс наследования по завещанию имеет вышеобозначенные шероховатости.
Устные договоренности, которые имеются в семье сейчас, -= никаких гарантий и  прав Вам не дадут. 
Предположим следующий вариант: выиграв в лотерею сумму, необходимую для погашения платежей за приватизацию Вы в полном объеме ее оплатили. Мама подарила Вам квартиру. В этом случае, на основании договора дарения в БРТИ (Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру) Вы получите (можете оформить) свидетельство о государственной регистрации квартиры на свое имя. Собственником квартиры  станете Вы.
Вместе с тем, за всеми людьми, которые зарегистрированы в квартире сохраняется право пользования жилым помещением. Если Вы решите продать квартиру, то все совершеннолетние лица (зарегистрированные в адресе) должны будут дать свое согласие на продажу. Согласны они, сделка состоится, - не согласны, не состоится. Для того чтобы распоряжаться квартирой самостоятельно, Вы можете предложить иным родственникам зарегистрироваться по месту их пребывания (фактического). Получить, одним словом, регистрацию в ином месте. Согласятся или нет, Вам знать лучше.
Поскольку собственник один, в данном случае у зарегистрированных лиц не возникает право первоочередной покупки недвижимости (оно возникает тогда, когда квартира разделена на доли, и владельцам долей необходимо при продаже в первую очередь предложить купить дополнительную, продаваемую долю).
Вкратце обобщим сказанное. Вам необходимо максимально сократить сроки оплаты приватизации, после этого возникнут основания для оформления перехода права собственности.
Вот, пожалуй, и все.
Живите долго.
Обращайтесь в агентство "Час-Пик".
С  уважением Дмитрий Кулагин +375 29 684 02 34

Если консультация Вам понравилась, свой отзыв Вы можете оставить на страничке агентства. Для нас это очень Важно.

Ответить Ответить с цитированием
Татьяна 21.05.2018 в 09:28

Доброе утро! Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить. На момент оформления приватизации квартиры, нанимателем является моя мама, в приватизации не принимают участие я, моя сестра и ее муж с ребенком, они не живут с нами, только прописаны. Все проплаты осуществляю я, условно говоря, между всеми нами, договоренность есть, что квартира остается за мной в случае смерти мамы. Так вот вопрос, когда лучше проводить переоформление документов на меня и как, т.к. в случае смерти все права и обязанности перейдут к нам на общих основаниях. Либо, после смерти, что мне делать с переоформлением на меня, чтобы только я являлась владельцем квартиры. И, в случае дальнейшей ее продажи, мне надо будет ее сразу предлагать купить моей сестре и ее семье, или при переоформлении я буду единым владельцем? Спасибо!

Ответить Ответить с цитированием

Оставить комментарий

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com