ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ПО АДРЕСУ Г. МИНСК, пер. Багратиона, 17
Площадь: 67,9/47,9/7,1 (72,2 СНБ)
Год постройки: 1974
Материал стен внешних/внутренних: Панели железобетонные
Этаж/этажность: 1/9
Планировка:
- Объект находится на первом этаже, что для большинства Покупателей является недостатком и служит предметом торга. В среднем стоимость квартир, находящихся на первом этаже ниже на 5-7% , чем аналогичные квартиры со схожими потребительскими качествами;
- Объект в жилом состоянии, позволяющим заселиться сразу после приобретения, однако требует вложений, ввиду естественного износа ремонта, требуется шлифовка паркета и возможно переклейка обоев.
- В отношении объекта необходимо отметить несогласованную перепланировку. Согласование перепланировки требует серьезных временных и финансовых затрат. Не каждый Покупатель согласится заниматься данным вопросом. В связи с этим, рекомендуется до продажи узаконить все изменения в администрации Партизанского района.
Краткое описание объекта:
Внешний вид дома ухоженный, фасад без повреждений, ухоженная придомовая территория. Состояние подъезда имеет следы естественного износа. Дом расположен в спокойном районе вблизи зеленой зоны. Квартира в тихом красивом месте рядом с Парком Челюскинцев и Ботаническим садом. 3 остановки до м. Академия Наук, 3 остановки до м. Восток, 20 мин. пешком до м. Парк Челюскинцев.
Устоявшаяся инфраструктура, которая сбалансирована под высокую плотность населения микрорайона, что является преимуществом. Потенциальный недостаток – предполагаемые проблемы с парковочными местами.
Касаемо внутреннего состояния квартиры, нужно отметить продуманную планировку квартиры, что отделка квартиры проводилась качественными материалами: половое покрытие- паркет, в санузле и кухне плитка. Имеются две застекленные лоджии. Наличие 3-х встроенных шкафов и подвала, гарантируют наличие большого количества мест для хранения вещей.
Отдельно следует выделить преимущества планировки объекта. В первую очередь – это отсутствие проходных комнат. Окна расположены на обе стороны дома.
Нельзя не отметить правильную форму каждой из комнат, что есть плюс при расстановке мебели; наличие двух лоджий и большого санузла, что необходимо при таких размерах квартиры; выход окон сразу на 2 стороны дома.
Конкурентный сегмент по состоянию на 11.11.2025 по отношению к анализируемому объекту:
|
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ |
СТОИМОСТЬ |
ССЫЛКА |
ПРИЕМУЩЕСТВА ПО СРАВНЕНИЮ С АНАЛИЗИРУЕМЫМ |
НЕДОСТАТКИ ПО СРАВНЕНИЮ С АНАЛИЗИРУЕМЫМ |
ВЫВОД |
|---|---|---|---|---|---|
| ул. Менделеева, 9 |
80 000 $ 1333 $/м² |
https://realt.by/sale-flats/object/3921798/ | Отсутствуют | Меньшая площадь кухни, отсутствие балкона, удовлетворительное состояние отделки(требует ремонта), дом старше на 9 лет и отсутствие лифта в доме, отсутствие подвала | Объект уступает по своим характеристикам: меньшая площадь кухни, меньшая общая квадратура, отсутствие балкона, удовлетворительная отделка, более старый дом. Находится на первом этаже, как и сравниваемая квартира. В продаже 10 дней продает собственник |
|
ул. Менделеева, 6 |
95 000 $ 1 552 $/м² |
https://realt.by/sale-flats/object/3876241/ | Расположена на 3 из 9 этажей, дом моложе на 10 лет | Хуже отделка на полу ламинат. В целом ремонт сопоставим на кухне и в санузлах плитка. Только 1 лоджия в сравниваемом варианте 2 -е лоджии, отсутствие подвала | Объект в продаже около трех месяцев, продает АН. В целом, уступает оцениваемому по потребительским качествам |
| 2-й пер. Багратиона |
116 000 $ 1 624 $/м² |
https://realt.by/sale-flats/object/3760545/ | Расположена на 6 из 9 этажей | Стандартная не улучшенная планировка, отсутствие подвала | Продает собственник. 4 месяца в продаже. Объект с очень схожими характеристиками, находится в соседнем доме со схожими параметрами и в схожем состоянии отделки. Можно брать за основу |
В таблице представлен анализ конкурентных объектов по потребительским свойствам. Видится рациональным сравнивать с последними 2-мя вариантами, так как первый вариант значительно уступает по качеству отделки и общей квадратуре. Диапазон предварительно предполагаемой оценочной стоимости видим промежуток 95 000 – 116 000 USD. Одновременно следует отметить, что цены в объявлениях и в реальных сделках не совпадают, по сему, работать следует по реакции рынка на заявленную рекламу. Это важно понимать, потому, как для наличия заинтересованности со стороны потенциальных покупателей, следует выглядеть конкурентоспособным на фоне ближайших аналогов. А уже в дальнейшем работать с каждым потенциальным покупателем детерминировано его потребности, дабы склонить к наиболее выгодной для Вас цене. Повторимся, возможно, это лишь при конкурентоспособности объекта в рекламе.
Целевая аудитория семьи с двумя и более детьми. Прочие граждане (среднего достатка) улучшающие свои жилищные условия, продавшие 1 или 2-комнатную квартиру.
Резюмируя, отметим, что за основу предлагаем брать стоимость чуть ниже 116 000 $, а именно 114 000 $, учитывая расположение квартиры на первом этаже, необходимо корректировка порядка 5 % стоимости 114 000-5%=110 200 $. Именно за такую стоимость предлагаем размещать в рекламу Ваше объявление.
Возможно, покупатель будет готов дать больше, при грамотном донесении соответствующей информации.
В целях соблюдения лаконичности и удобочитаемости текста, были представлены не все нюансы предстоящей работы. Рекомендуется проведение очной консультации для уточнения недостающей информации и соответствующей корректировки оценки объекта, а также возможности более полного информирования Вас о месте оцениваемого объекта в настоящей конъектуре и стратегии работы с ним.
