Анализ ориентировочной стоимости 4-комнатной квартиры на ул. Кульман 13 17.03.2022
Площадь по СНБ – 106.9 кв.м, жилая – 70.1 кв.м
-потолки 2.8 м
-комнаты – 21.24, 18.59, 13.02 и 12.25 кв.м
-кухня – 11.19 кв.м
-коридор хорошей формы – 11.92 кв.м
-2 санузла
-2 балкона - больше 12 метров. Остеклены
Следует учитывать, что дом, в котором расположена квартира, имеет «эмоциональную составляющую», значимую для представителей среднего поколения: Кульман 13 это знаменитый «Цент», проживать в котором было престижно. Не только из-за уникальных планировок, в которых были предусмотрены 2 санузла, высокие потолки и широкие лоджии, примыкавшие к кухне и комнате (-ам), но и из-за элитарности соседей.
Престижные дома, схожие с «Центом» располагались в «тихом центре» - на небольшом удалении, но в шаговой доступности от развитой и насыщенной инфраструктуры, в зеленых зонах, что придавало им «атмосферность», рядом с «хорошими» школами и садами.
Локация в «тихом центре» особенно актуальна сегодня, когда «сталинки», расположенные вдоль пр.Независимости, утрачивают свою «ценовую обоснованность» из-за растущего транспортного потока и ряда «бытовых» факторов.
В расположенной ниже выборке представлены релевантные объекты из имеющихся предложений рынка на данный момент.
Таблица 1.
|
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ |
ПЛОЩАДЬ, М2 |
ЭТАЖ |
КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ, ГОД ПОСТРОЙКИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ СВОЙСТВА |
СТОИМОСТЬ/КВ.М |
РЕЙТИНГ |
|---|---|---|---|---|---|
| Кульман, 13 | 106.9/70.1/11.9 | 3/9 | 4/3, кирпичный дом, 1982 года, хороший ремонт | 160 000 / 1 497 | 1 |
| Танка, 16 | 102.6/66/12 | 9/9 | 5/5, кирпичный дом, 1984 года, комнаты 10-15 м.кв, последний этаж, хороший ремонт | 160 000/ 1 559 | 2 |
| Пулихова, 23 | 94.46/60.35/9.01 | 5/9 | 4/4, кирпичный дом, 1989 года, нормальный ремонт | 162 000 / 1 715 | 3 |
| Азгура, 5 | 104/70/9.4 | 9/10 | 4/4, кирпичный дом, 1995 года, 1 с/у, 1 лоджия, потолки 2.5, нормальный ремонт | 170 000 / 1 635 | 4 |
| Купалы, 7 | 101/70/8 | 2/9 | 4/4, кирпичный дом, 1969 года, отличный ремонт | 209 000 / 2 069 | 5 |
| Пулихова, 23 | 95/45/19.5 | 7/9 | 4/4, кирпичный дом, 1989 года, хороший ремонт, в квартире сделана перепланировка, продается с обстановкой | 203 000 / 2 137 | 6 |
| Немига, 8 | 136.4/74.6/23.9 | 7/12 | 4/4, кирпичный дом, 1984 года, потолки 2,5 м, хороший ремонт | 214 500 / 1 573 | 7 |
Как видно из таблицы, сопоставимое финансовое вложение требует компромисса по комфорту: меньшая полезная площадь, последний этаж, низкие потолки и 1 с/у.
В то время как равные по комфорту квартиры, существенно отличаются в цене.
Отмечу, что на сегодняшний день есть новостройки похожие по «эмоциональной составляющей», по престижности (в понимании сегодняшнего дня), на рассматриваемый объект и расположенные также в «тихом центре». Стоимость кв.метра в таких квартирах 2 500 $ и выше.
Тихий центр тихому центру - рознь. Несмотря на насыщенность города сетевыми супермаркетами, Комаровский рынок, по-прежнему, лучшая продуктовая точка столицы. Кульман 13 находится буквально в шаговой доступности от рынка, но, в то же время, «спрятан» от дорог, рыночной толчеи и паркующихся «визитеров рынка», за домом на Куйбышева 69 с одной стороны, зеленой аллеей - с другой, и шлагбаумом на въезде во двор. Поэтому в приведенной ниже таблице рассмотрено территориальное преимущество анализируемой квартиры – близость к Комаровскому рынку.
Таблица 2.
|
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ |
ПЛОЩАДЬ, М2 |
ЭТАЖ |
КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ, ГОД ПОСТРОЙКИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ СВОЙСТВА |
СТОИМОСТЬ/КВ.М |
РЕЙТИНГ |
|---|---|---|---|---|---|
| Кульман, 13 | 106.9/70.1/11.9 | 3/9 | 4/3, кирпичный дом, 1982 года, хороший ремонт | 160 000 / 1 497 | 1 |
| Крапоткина, 110 | 91/53.9/11.2 | 4/17 | 3/3, силикатные блоки, 2004 года, низкие потолки 2.5, 1 с/у, отличный ремонт | 165 000/ 1 813 | 2 |
| Калининградский, 8 | 106.6/54.7/14 | 5/9 | 3/3, кирпичный дом, 2003 года, хороший ремонт | 169 000 / 1 585 | 3 |
| Независимости, 44 | 96.5/65.99/9.9 | 3/5 | 4/3 кирпичный дом, 1955 года, сталинка, нормальный ремонт | 170 000 / 1 762 | 4 |
| Калининградский, 8 | 111.1/63.6/17.4 | 8/11 | 3/2, кирпичный дом, 2003 года, без ремонта | 149 990 / 1 350 | 5 |
| Крапоткина, 112 | 89.7/51.8/12.3 | 13/17 | 3/2, монолитный дом с утеплением, 2006 года, отличный качественный ремонт | 189 000 / 2 107 | 6 |
| Независимости, 44 | 98/69/8 | 5/5 | 5/5, кирпичный дом, 1955 года, сталинка, последний этаж, хороший ремонт | 193 000 / 1 969 | 7 |
| Беды, 2/Б | 144.3/83/23.5 | 2/17 | 4/4, силикатные блоки, 2010 года, строительная отделка, требует ремонта | 153 900 / 1 067 | 8 |
| Калининградский, 8 | 118/65.8/13 | 8/11 | 3/3, кирпичный дом, 2003 года, отличный ремонт | 265 000 / 2 246 | 9 |
| Кульман, 15 | 112.3/70/15 | 3/9 | 3/3, кирпичный дом, 1977 года, отличный ремонт | 280 000 / 2 493 | 10 |
| Беломорская, 21 | 92.3/65.9/- | 16/24 | 3/2, каркасно-блочный дом, 2015 года, возможно выделить 3 отдельные комнаты, отличный ремонт | 240 000 / 2 600 | 11 |
| Куйбышева, 69 | 119.1/70.2/17.9 | 5/10 | 3/3, кирпичный дом, 2002 года, сделана перепланировка, низкие потолки - 2.5 м, удовлетворительный ремонт | 210 000 / 1 763 | 12 |
| Калининградский, 8 | 155.7/90.8/18.1 | 2/9 | 4/4, кирпичный дом, 2003 года, без ремонта | 210 000 / 1 349 | 13 |
| Беломорская, 21 | 137/86.6/16 | 6/23 | 4/4, каркасно-блочный дом, 2015 года, без ремонта | 219 000 / 1 599 | 14 |
| Кульман, 15 | 84.5/54.42/10.74 | 5/9 | 3/3, кирпичный дом, 1977 года, требует вложений | 153 800 / 1 067 | 15 |
В силу ограниченности выбора объектов для сравнения, а именно: кирпичный дом, площадь квартиры, наличие 2 с/у, высокие потолки, в анализ были включены и другие объекты, т.к. в этой части исследования целью было проанализировать территориально-ценовое преимущество квартиры. В связи с этим рейтинг составлен по совокупности факторов.
К примеру: квартира на Независимости 44 имеет сопоставимый метраж, количество комнат и их расположение, но ремонт в ней на «слабую троечку», поэтому ее позиция ниже, чем у квартиры в Калининградском переулке 8, где комнат всего 3, но «средний» этаж и хороший ремонт. Но выше, чем у квартиры в том же переулке за 150 000 $, но без ремонта: ремонт на 111 кв.метрах обойдется существенно дороже, чем ремонт на 144 кв.метрах, да и кирпичный дом лучше силикатного – поэтому квартира на Беды 2Б занимает 8 строчку и ее конечная стоимость после ремонта будет вероятно выше стоимости квартиры на 7 строчке рейтинга.
Из приведенной таблицы видно, что результат исследования и по второму фактору – территориальное расположение исследуемого объекта – не отличается от приведенного в Таблице 1. «Выбор» остался прежним – или придется «ужаться» по комфорту, или – поискать дополнительные средства.
Причем, как видно из Таблицы 2, непосредственные «конкуренты» - 2 квартиры на Кульман 15, в доме известном как «Доллар» и имеющем такой же эмоциональный аспект, как и Кульман 13, имеют существенно большую стоимость и находятся на 10 и 15 строчках рейтинга
Резюмируя исследование, можно утверждать, что на данный момент квартира на Кульман 13 является наиболее выгодным и разумным вложением средств.
В представленном исследовании рассмотрены только два фактора (престижность и территориальность), т.к. именно они в совокупности делают квартиру на Кульман 13 уникальным предложением.
В то же время, если применить более утилитарный подход: необходимое количество комнат + имеющаяся сумма, то объектов для анализа будет значительно больше. К примеру, всем известный портал предлагает выбрать из более чем пары тысяч предложений. Конечно, у каждого Покупателя есть свои ключевые пожелания, что сужает круг поиска, но не делает задачу проще. Наступает момент, когда просмотренные квартиры превращаются в бесконечный калейдоскоп и становится сложно анализировать «плюсы» и «минусы», многие существенные нюансы упускаются из вида…
