«Сталинка» - капиталовложение или «Ящик Пандоры»

Среди покупателей недвижимости немало любителей старины. Традиционно обыватели относят к таким квартиры, в просторечии называемые «сталинками». Однозначно ответить на вопрос, насколько оправдан такой шаг (покупка жилья «послевоенного» фонда), сложно. Данной теме посвящено немало статей и даже книг. Несмотря на это, вопрос выгодности (невыгодности) вложения финансовых средств в дома старой постройки, продолжает оставаться актуальным. Исходя из опыта работы в данном направлении, информации, полученной от владельцев «раритетов», определим детали, на которые необходимо обратить внимание, если созрело решение приобрести «сталинку».

Говоря о данном вопросе, нельзя обойти стороной не только исторические, но и технические данные.

Весьма условно «сталинки» можно разделить на две категории: дома для партийного, военного и прочего руководства, и дома для обычных граждан. Понятно, что первая категория домов будет отличаться и близостью к центральным улицам и площадям, более изысканной отделкой фасадов, улучшенной планировкой и просторностью помещений. Во втором случае, как правило, «сталинки» имеют скромный, лаконичный вид, где количество плюсов квартиры порой ограничивается высокими потолками (при отсутствии балконов, наличии крошечной кухни и проходных комнат).

Несколько слов о стоимости «раритетов». Анализ предложений на рынке недвижимости показывает, что квартира в любой «сталинке» (в удовлетворительном состоянии) приблизительно на 30% обойдется дороже, чем квартира аналогичной площади (аналогичного района), но в доме более поздней постройки, в которых заметна «борьба с излишествами».

Соответственно, большего бюджета потребуют капиталовложения в ремонт и возможную перепланировку (что весьма часто практикуется). Безусловно, «сталинка» в доме, где не проводился капитальный ремонт, потребует полной замены проводки, коммуникаций (водоснабжения, систем отопления), актуальны вопросы звукоизоляции.

Порой необходимо приглашать эксперта для определения надежности балконов, высота стенок которых часто не превышает пояса взрослого человека, а основание носит весьма заметные следы воздействия окружающей среды.

Конструктивные особенности «сталинок», даже стоящих в непосредственной близости друг от друга, могут существенно отличаться. Так, к примеру, в доме 39 по проспекту Независимости в Минске деревянные перекрытия, а в домах 44 и 46 - железобетонные. Очевидно, что последний вариант надежнее, поэтому при наличии сравнительно одинаковых предложений по цене, стоит обратить внимание на информацию, содержащуюся в техническом паспорте, относительно того, из каких материалов построен дом.

Когда заходит речь о достоинствах «раритетов», первое, о чем говорится – это высота помещений (дышится легко, ощущается простор помещений и т.п.). Так-то оно так, да только при отсутствии лифта (порой они так и остались лишь в замыслах архитекторов) подъем пешком на шестой «сталинский», аналогичен подъему на верхний этаж стандартной девятиэтажки. Вот и представьте, во что превращается простая доставка стройматериалов, мебели и прочего. Надеяться на то, что со временем лифты появятся – не приходится.

Далеко не «байка» информация о том, что в некоторых «сталинках» не несущие стены весьма хлипкие. Так (невыдуманная история), когда рабочие демонтировали встроенный шкаф в прихожей, то оказались в квартире соседей (задняя деревянная стенка шкафа, была общей стеной и для шкафа соседей).

Сейчас весьма часто встречается ситуация, когда «сталинка» приобретается для приведения в «красивое» состояние и последующей сдачи в аренду. В некоторых подъездах количество таких квартир более 50%. К сожалению, к положительным факторам такое обстоятельство отнести нельзя, если смотреть на него с точки зрения состояния подъезда (он давно мечтает даже о простом косметическом ремонте). Почему такое положение дел имеет место быть? Возможно, неживущие в подъезде собственники не очень расположены к участию в финансировании ремонта мест общего пользования, возможно, что-то другое, однако подъезды «сталинок», пусть и не разрисованы дворовыми хулиганами, но несут на себе печать времени и неуютности. Практически то же самое можно сказать о дворовой территории таких домов, если им не повезло и первый этаж занимают магазины.

Покупка «сталинки» в готовом (с произведенным ремонтом) состоянии потребует от потенциального покупателя еще большей скрупулезности. При этом категорически необходима помощь специалиста. Оставим в стороне вопросы истории квартиры (об этом написано достаточно), обратимся к техническим моментам. Из того, что лежит на поверхности, главный вопрос - узаконена ли перепланировка или реконструкция (в этом случае технический паспорт (план квартиры) должен соответствовать реальному положению помещений в квартире, но не только). Однако весьма наивно полагать, что достаточно просто сравнить план с квартирой. Предположим, на плане газовая плита расположена в одном месте, а реально она находится на противоположной стене. Вроде бы мелочь - передвинули плиту. Следует предположить, что проведена замена коммуникаций газоснабжения. Данная техническая процедура требует разработки соответствующего проекта. Если проекта нет, значит, перепланировка проведена, однако она не узаконена. Аналогичные проекты потребуются при замене или переносе центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, устройстве гидро-, паро-, тепло-, звукоизоляции. Поверьте, иногда только специалист сможет определить, какие мероприятия по переоборудованию квартиры проводились. Нюансов много, о некоторых потенциальный покупатель, да и продавец могут и не знать. Вот небольшой пример: хозяин квартиры с гордостью показывает «бонус» - сейф (с металлической дверью) в рост десятилетнего ребенка и глубиной 30 см, где предположительно прошлые хозяева хранили охотничьи ружья, а может быть сбережения «заработанные непосильным трудом». На плане сейфа нет, оборудован сейф в несущей кирпичной стене. Кто и когда сделал хранилище - неизвестно, однако данный шаг официально квалифицируется как переустройство, приводящее к снижению несущей способности стен, что прямо запрещено законодательством. Чем грозит квартира с неузаконенной перепланировкой, мы уже писали, поэтому останавливаться на этом моменте не будем.

Так уж получается (основываемся исключительно на практике), что при покупке «сталинки» подводных камней значительно больше, чем при покупке квартиры в доме более поздней постройки. Поэтому потенциальному покупателю такой квартиры потребуется, как минимум, серьезная консультация со специалистами по недвижимости.

Разумеется, «сталинка» может быть отличным капиталовложением, если вы сумеете сделать правильный выбор, или «ящиком пандоры», если не хватит компетенции.

Подписывайтесь на новости агентства недвижимости "Час-Пик":

Вконтакте | Фейсбук | Канал Youtube | Instagram

Copyright ООО «Час-Пик» © 2019. Все права соблюдены.

Агент по операциям с недвижимостью Кулагин Дмитрий Иванович