Бесплатные консультации

684-02-02 velcome mts life viber watsup skype

+375 17 342-02-02

Двигаем недвижимое!

  • Минск
  • ул. Притыцкого, 3
  • ул. Богдановича, 124-4Н
Добавить объявление
Заявка агенту
logo агентство недвижимости

Бесплатные консультации

684-02-02 velcome mts life viber watsup skype    +375 17 342-02-02 Двигаем недвижимое!

Минск

  • ул. Притыцкого, 3
  • ул. Богдановича, 124-4Н

Скрытые недостатки квартиры (дома). Юридические последствия

09.06.2022

Для того чтобы в сделках с недвижимостью избежать неприятных разбирательств и неоправданных издержек, продавцу и покупателю необходимо участвовать в процессе добросовестно, ответственно и грамотно. В том числе, понимать, как правильно себя вести при наличии в доме или квартире СКРЫТЫХ недостатков.

Для начала два примера:

Некий гражданин приобрел квартиру на вторичном рынке. На момент осмотра, в помещении стояла мебель, проживали люди. После освобождения и передачи квартиры, покупатель обнаружил на одной из стен огромное квадратное пятно в том месте, где прежде стоял шкаф. Обои от времени и солнышка выцвели, потерлись, а за шкафом остались в первоначальном состоянии. Конечно, такой «дизайн» мало кого устроит. Надо переклеивать обои, то есть возникают незапланированные траты. Покупатель обращается к продавцу с требованием компенсации и получает отказ. В данной ситуации продавец прав, и чуть ниже я объясню почему.

Рассмотрим другой случай.

Живет себе счастливый дачник в уютном кирпичном домике, и жил бы дальше, но пошел дождь, подмыло фундамент, и треснула стена от цоколя до самой крыши. Недолго думая, хозяин маскирует трещину, оштукатуривая стену по всей плоскости с обеих сторон, и продает строение. Очередной собственник заселяется, ведет хозяйство, но в какой-то момент опять дождь, фундамент еще больше проседает, штукатурка лопается и трещина обнажается. В таком состоянии эксплуатировать здание опасно для жизни. Исправить ситуацию можно. Откапать, а затем укрепить фундамент, наложить на трещину шов из швеллера и болтов, затем оштукатурить. Стоит все это 5000 долларов (условно). При этом очевидно понятно, что трещина возникла не сейчас, а гораздо раньше, до сделки купли-продажи.

Покупатель обращается к продавцу, так, мол, и так, давай денег на ремонт. А бывший собственник ему отказывает. В данном случае продавец не прав и за это будет наказан.

Далее сценарий такой.

Новый собственник обращается в специализированную организацию, которая проводит обследование, затем выдает техническое заключение о том, когда возникла трещина и, что дом грозит обвалом, а так же калькуляцию затрат на восстановительные работы (условно) 8000 долларов. Затем покупатель обращается в суд. В данных обстоятельствах, судья однозначно примет решение взыскать с бывшего собственника затраты на ремонт, на адвокатов, а так же гос.пошлину - всего 10000 долларов (условно). В два раза больше первоначальных претензий покупателя.

Вопрос? Почему в первом случае продавец, отказавший покупателю в компенсации за переклейку обоев, был прав, а в другом случае с трещиной в стене наоборот.

Вопрос многозначный, комплексный. Цена проблемы (недостатка) имеет значение, но главное в другом. В первом случае, отделка квартиры «видала виды», не новая, и покупатель не вправе предъявлять требования к состоянию, как будто бы он покупал жилье непосредственно от застройщика в новом доме. К тому же, во время осмотра, можно было предусмотреть и обнаружить разницу в состоянии покрытия стен. В данном случае, с юридической точки зрения, я не считаю выцветшие обои недостатком квартиры. И даже если предположить, что я не прав и недостаток имеет место быть, его нельзя признать СУЩЕСТВЕННЫМ. Квартира, товар отвечает своему прямому назначению. Конечно, огромное квадратное пятно на стене никому не понравится, но жить, пользоваться имуществом оно не мешает.

Во втором случае, трещину в стене нельзя было обнаружить во время осмотра или предположить её наличие. И главное, из-за трещины домом нельзя пользоваться. Конечно, это недостаток, причем СКРЫТЫЙ и СУЩЕСТВЕННЫЙ. По этой причине суд обязал продавца компенсировать покупателю убытки. Но мы должны помнить, что такие последствия возникают только тогда, когда покупатель о недостатке в момент покупки не знал. Разумеется, продавец не обязан критиковать свой товар и подробно описывать все проблемы объекта недвижимости. Но я настоятельно рекомендую, о скрытых и, тем более, существенных недостатках предупреждать покупателя. И делать это обязательно в письменном виде. Таким образом продавец защитит свои интересы, и позволит покупателю совершить ответственный выбор.

Желаю вам удачных сделок, ну а если нужно квалифицированное содействие – обращайтесь, подскажем, научим, обеспечим результат.

Примечание:

Гражданский Кодекс Республики Беларусь
Статья 445. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

3. Требования об устранении недостатков или замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 449), покупатель вправе в отношении этих товаров осуществить права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом и иными актами законодательства не установлено иное.


Гражданский Кодекс Республики Беларусь
Статья 528. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 445 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2022. Все права соблюдены.

Тимофей Лобановский

Комментарии (5)

Тимофей Федорович 06.02.2024 в 12:23

Олег в 06.02.2024 12:20
Подскажите, пожалуйста, продаем земельный участок с загородным домом, так же на участке имеется отдельно стоящий гараж. Балки под полом гаража частично сгнили, будет ли это считаться существенным или скрытым недостатком? Гараж на учёте не стоит, стоит только дом.

 

Здравствуйте.
В вашем вопросе необходимо выделить  две составляющие:
- незарегистрированный гараж на участке;
- частично сгнившие балки.
1) Технически оформить сделку купли-продажи с незарегистрированным гаражом возможно. Но надо учитывать: такая сделка не отвечает требованиям законодательства. Характеристики недвижимого имущества должны соответствовать данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации.  Документ от покупателя (расписка), что он знает о незарегистрированном строении и обязуется не предъявлять претензии в случае судебного разбирательства, не является гарантией защиты.
2) Продавец и покупатель в сделке должны вести себя ответственно и добросовестно. Но это не предполагает, что продавец должен составить перечень недостатков и в письменном виде обозначить их покупателю. Следуйте принципу разумной достаточности и не обманывайте людей. Если строение новое, то покупатель вправе ожидать надлежащего состояния балок.  И конечно, если путем визуального осмотра это не выявить, лучше предупредить. Если же гараж, как говорится, в «уставшем» состоянии, то там проблема не только с балками может быть, но и многое другое. Всего не перечислишь, да и незачем. При этом я не рекомендую прятать или  маскировать недостатки. У покупателя должна быть возможность принять объективное решение.
3) В заключении отмечу, если решите совершить сделку купли продажи дома с незарегистрированным гаражом, то претензии покупателя к каким либо недостаткам объекта будут несостоятельны, поскольку юридически  гараж в сделке не участвовал. Возможно некое количество стройматериалов, но это не то же самое, что объект недвижимости.

С уважением, Тимофей Лобановский

(029) 684-02-02
(033) 684-02-02 — АН «Час-Пик»

Ответить Ответить с цитированием
Олег 06.02.2024 в 12:20

Подскажите, пожалуйста, продаем земельный участок с загородным домом, так же на участке имеется отдельно стоящий гараж. Балки под полом гаража частично сгнили, будет ли это считаться существенным или скрытым недостатком? Гараж на учёте не стоит, стоит только дом.

Ответить Ответить с цитированием
Тимофей Федорович 01.12.2023 в 09:47

Вопрос в 01.12.2023 09:42
Добрый день. Подскажите. Хочу делать дома на продажу. Купил участок, сам построил и продал участок с домом. (Как ИП) Вдруг через какое-то время новый собственник предъявляет требования о расторжении или компенсации и прочим, т.к. у дома треснул фундамент, обвалилась крыша и т.п. Какую ответственность будет нести ИП? Ведь ИП, когда продавал, все было ОК, и гарантий на постройку никаких не давал, т.к. не является строителем.
 

Добрый день.
Отвечать за проданный товар, не отвечающему своему назначению, придется. Это общий принцип. Но всегда есть нюансы. Если Вы письменно предупреждаете покупателя, что не принимаете ответственность за недостатки объекта без относительно времени обнаружения, и покупатель соглашается принять на себя эти риски, то в этом случае, по моему мнению, претензии покупателя будут несостоятельны. Захочет ли покупатель на таких условиях приобретать жильё - другой вопрос. Но если вы позиционируете жилое помещение как отвечающее техническим и санитарным требованиям, и при этом в ненормативный срок, к примеру, из-за нарушений технологии строительства, а не из-за естественного износа треснул фундамент, ответственность наступит.

Покупатель вправе рассчитывать на вашу добросовестность. Он покупает, а вы продаете новый жилой дом, а не аварийное строение. А жилой дом должен соответствовать установленным законодательством стандартам. Конечно, продаётся не только новые, но и старые дома в очень плохом состоянии. Даже частично разрушенные. Но и в этом случае тоже важно не вводить покупателя в заблуждение относительно достоинств объекта недвижимости, маскировать и скрывать недостатки. Ответственность продавца зависит не от качества строения, а от возможности покупателя принять объективное решение. В вашем случае, хотя вы и не являетесь строителем, если (условно обвалиться крыша) и экспертиза докажет, что нарушена технология работ, возникнет гражданская ответственность. А если кто-то пострадает физически, то может еще и уголовная. Если вы к строительству объекта привлекали профессионалов, к примеру, на основании договора подряда, то к ответственности так же будут привлечены негодные исполнители. Каждый ответит в меру своей вины.

С уважением, Тимофей Федорович

Ответить Ответить с цитированием
Дмитрий Кулагин 01.12.2023 в 09:44

Вопрос в 01.12.2023 09:42
Добрый день. Подскажите. Хочу делать дома на продажу. Купил участок, сам построил и продал участок с домом. (Как ИП) Вдруг через какое-то время новый собственник предъявляет требования о расторжении или компенсации и прочим, т.к. у дома треснул фундамент, обвалилась крыша и т.п. Какую ответственность будет нести ИП? Ведь ИП, когда продавал, все было ОК, и гарантий на постройку никаких не давал, т.к. не является строителем.

 

Добрый день.
В деятельности, которая связана с недвижимостью, очень много мелочей, которые имеют ключевое значение. Нельзя строительство дома банально сравнивать со строительством беседки. Поясним, что имеется в виду. Всякая построенная недвижимость подлежит вводу в эксплуатацию. По этой причине, если специалистами в ходе этой процедуры будут выявлены явные недостатки, которые грозят обрушением крыши и прочими проблемами, то такое строение, скорее всего, получит предписание с перечнем недостатков, которые необходимо устранить. Это первое. Поэтому некачественное строение уже на этой стадии будет иметь препятствие к продаже. Второе, что необходимо иметь в виду, законодательство Республики Беларусь достаточно серьезно защищает права потребителей. Стоит ознакомиться с одноименным Законом.  Действительно договор купли-продажи может не содержать данных о гарантийных обязанностях. Вместе с тем, если бегло прочесть статьи 5, 12 и 21 вышеуказанного закона, то станет понятным, что при вопросах, связанных с недвижимостью, минимальный срок для защиты прав потребителей составляет 3 года. Поэтому не получится уйти от ответственности, если покупатель посредством государственной экспертизы докажет, что причинами обрушения крыши, проседания и трещины фундаменты и др. послужили некачественные (с истекшим сроком годности) материалы, отсутствие арматуры и др. Понятно, что могут иметь место и форс мажорные обстоятельства (ураганный ветер, который снес все жилые дома в округе; наводнение и т.п.), но это тема совершенно другой ситуации.
С уважением, Дмитрий Кулагин

Ответить Ответить с цитированием
Вопрос 01.12.2023 в 09:42

Добрый день. Подскажите. Хочу делать дома на продажу. Купил участок, сам построил и продал участок с домом. (Как ИП) Вдруг через какое-то время новый собственник предъявляет требования о расторжении или компенсации и прочим, т.к. у дома треснул фундамент, обвалилась крыша и т.п. Какую ответственность будет нести ИП? Ведь ИП, когда продавал, все было ОК, и гарантий на постройку никаких не давал, т.к. не является строителем.

Ответить Ответить с цитированием

Оставить комментарий

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com