Январь 2012. Рынок квартир в Минске: начало 2012 года.

Николай ТРИФОНОВ,

председатель Белорусского общества оценщиков

Статистический анализ рынка минских квартир, проводимый на основании независимого мониторинга, нужен широкому кругу, от населения до коммерческих и государственных структур. Особый интерес он представляет для банковских залоговых служб. Объективная оценка текущего состояния – ключ к адекватному восприятию свойственных этому рынку тенденций. В настоящей статье отражены результаты квартального исследования рынка минских квартир, проводимого общественным объединением «Белорусское общество оценщиков» с начала века. Использовались данные за январь 2012г. Констатируется слабое снижение цен.

1. Квартирный индекс БОО

Квартирный индекс БОО [1] (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) в Минске этой зимой принял значение, равное 1317,33, уменьшившись по сравнению с предыдущим осенним значением [2] на -57,82. В относительной величине это изменение составило -4,20% (табл.1).

Таблица 1

Динамика квартирного индекса БОО (январь 2010 - январь 2012)

Нынешней зимой квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от 1170,50 до 1373,51 (табл. 2 ниже). Данных по многокомнатным квартирам (с числом комнат более 4), как обычно, было недостаточно для статистической обработки.

Из сведений табл.2 наблюдается простая закономерность: чем меньше комнат в квартире, тем дороже в ней квадратный метр общей площади. Отмечено понижение по сравнению с предыдущим обзором квартирных индексов для 2-, 3- и 4-комнатных квартир, а для 1-комнатных квартир – прирост. Ценовой минимум в этом квартале принадлежит 4-комнатным квартирам (в прошлом квартале самым дешёвым был квадратный метр в 1-комнатных квартирах).

Таблица 2

Квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат (январь 2012)

Январская структура предложения в зависимости от числа комнат в квартире выглядит, как показано на рис. 1.

Рисунок 1. Структура предложения по числу комнат в квартире в г. Минске

2. Структура рынка

В январе Национальное кадастровое агентство зарегистрировало в г. Минске 581 сделку купли-продажи с квартирами, что составило подтвержденный спрос. Декларированный спрос, определённый на основе газеты бесплатных объявлений, составил 122.

Показатель структуры рынка [1], представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу покупок, этой зимой был равен 0,54. Иными словами, в описываемом квартале количество покупателей намного превышает объём публично предлагаемых квартир. Показатель структуры рынка уменьшился на 0,05 относительно предыдущего обзора. Изменение этого показателя в течение последних лет приведены ниже в табл. 3. Отметим, что показатель уже три года меньше единицы, то есть подтверждённый спрос устойчиво превышал публичное предложение.

Таблица 3

Динамика показателя структуры рынка (январь 2010 - январь 2012)

Из данных табл. 3 в течение года наблюдается уменьшение объемов декларированного спроса. Заметно также уменьшение в исследуемом квартале подтверждённого спроса, как и предложения. Впрочем, уменьшение сделок в январе по сравнению с осенью традиционно.

На основе данных по подтверждённому спросу стало возможным определить его секторную структуру. Соотношения между объемами подтверждённого спроса в секторах, различающихся числом комнат в квартире, показаны на рис. 2.

Рисунок 2. Структура спроса по числу комнат в квартире в г. Минске

Структура спроса, как и ранее, не очень соответствует структуре предложения (см. рис. 1). Как обычно, покупают больше всего 1-комнатные квартиры, а предлагают чаще 2-комнатные. Покупают больше, чем предлагается: 1-комнатных на 5,30%, 3-комнатных на 2,78%, многокомнатных на 0,54%. (Попутно заметим, что в январе была зарегистрирована одна сделка купли-продажи 8-комнатной квартиры.) Обратная ситуация с 2- и 4-комнатными квартирами. В секторе последних существует наиболее сильная диспропорция (в 5,34%).

3. Показатели качества предложения и спроса

Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично, показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика их изменения за два года приведена в табл. 4.

Таблица 4

Динамика показателей качества предложения и спроса (январь 2010 - январь 2012)

В исследуемом квартале отмечается резкое снижение показателя качества спроса, принявшего значение 1,54 (по сравнению с предыдущим кварталом -0,48). Показатель качества предложения немного вырос и составил 2,11 (по сравнению с предыдущим кварталом +0,03). Разница между спросом и предложением увеличилась до 0,57. Подобный разрыв между интересами продавцов и покупателей отмечался и прошлой зимой.

4. Цены в административных районах

Секторные квартирные индексы БОО по административным районам в январе 2012 года находились в диапазоне 1178,75…1528,41 (табл. 5), более узким по сравнению с диапазоном 1064,53…1643,52 в предыдущем квартале.

Таблица 5

Удельные цены предложений по районам (январь 2012)

Этой зимой разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составила $349,66/кв.м, что на 39,6% меньше осенней разницы. Ценовой минимум и максимум принадлежат соответственно Заводскому и Советскому (обычно – Центральному) районам. Во Фрунзенском районе была зарегистрирована минимальная ($561,80/кв.м) удельная цена конкретной квартиры (для 4-комнатной квартиры по ул. Чайлытко), а максимальная ($3968,25/кв.м) – в Советском районе (для 2-комнатной квартиры в районе площади Победы).

Рост цен в этой осенью отмечен в Заводском (наибольший, +$114,22/кв.м), Московском, Партизанском и Советском районах. В большинстве районов цена квадратного метра общей площади понизилась. Самое большее падение характерно для квартир в Центральном районе (-$207,19/кв.м, или 12,61%). Меньше всего изменились цены в Советском районе (+$18,30/кв.м или 1,21%).

5. Секторы по планировке

Традиционно используемая в обзоре классификация квартир по типу планировки основана на величине площади кухни [3]: малогабаритными считались квартиры с площадью кухни до 8кв.м, типовыми – с площадью кухни от 8 до 10кв.м, улучшенной планировки – с площадью кухни от 10 до 12кв.м, элитными – с площадью кухни свыше 12кв.м. Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки квартир в январе этого года (табл. 6) находился в диапазоне 1067,42…1453,18. Как обычно, в табл. 6 под каждым значением индекса указано его абсолютное изменение к предыдущему периоду.

Таблица 6

Удельные цены предложений по типу планировки (январь 2012)

Из данных табл. 6 видно, что разброс по удельной цене квадратного метра в квартирном секторе по планировке меньше, чем в октябре (1184,33…1718,59). И нижняя, и верхняя границы этого разброса ниже, чем в предыдущем квартале.

Положения ценовых минимума и максимума в этом квартале следующие: минимальная удельная цена принадлежит 4-комнатным типовым квартирам (обычно – 4-комнатным малогабаритным), а максимальная – 3-комнатным элитным (в прошлом квартале – 4-комнатным элитным).

Изменения цен в различных секторах неоднозначны. Наибольшее изменение (падение), также как и осенью, отмечено в секторе 4-комнатных квартир типовой планировки (-$481,62/кв.м). Наибольший прирост – среди 3-комнатных квартир улучшенной планировки (+$188,83/кв.м). Меньше всего изменились цены для 2-комнатных малогабаритных квартир (+$2,91/кв.м).

6. Секторы по основному материалу ограждающих стен

Квартирные индексы БОО в секторах по материалу стен определялись для домов с панельными, кирпичными, блочными и монолитными стенами (табл. 7). Следует отметить, что достаточное для статистической обработки количество квартир в домах с монолитными стенами появилось впервые за все более чем 12 лет наблюдения.

Таблица 7

Удельные цены предложения по материалу стен (январь 2012)

Границы секторного индекса по материалу стен в январе 2012 года определяются значениями1164,79…1679,85, что немного уменьшает диапазон (на 23,45) по сравнению октябрьским 1120,71…1659,22.

Ценовой минимум теперь принадлежит 4-комнатным квартирам в панельных домах (ранее – 2-комнатным в панельных), максимум – 1-комнатным в домах с монолитными стенами (в прошлом квартале самыми дорогими были 4-комнатные квартиры в кирпичных домах).

Очевидна тенденция снижения цен, наблюдающаяся в большинстве рассматриваемых секторов. Максимальное изменение (уменьшение) секторного индекса по материалу стен в январе отмечено для сектора 4-комнатных квартир в панельных домах (-$161,84/кв.м), максимально подросшего в прошлом квартиле. А минимальное изменение (также уменьшение) отмечено для сектора 1-комнатных квартир в панельных домах (-$11,50/кв.м). В то же время максимально подорожали 2-комнатные квартиры в кирпичных домах (+$74,84/кв.м).

7. Соотношения между ценами предложения и спроса

Изменение удельных цен по предложению и спросу за последние годы дано в табл. 8.

Таблица 8

Динамика индексов цен по предложению и спросу (январь 2010 - январь 2012)

Сравнение удельной цены спроса с удельной ценой предложения в расчете на 1кв.м общей площади в динамике пяти последних лет дано на рис. 3.

Рисунок 3. Динамика квартирных индексов БОО по предложению и спросу (январь 2007 – январь 2012).

8. Выводы

Глядя на динамику недельного квартирного индекса БОО (рис. 4 ниже) со времени предыдущего квартального обзора, видно, что в январе цена квадратного метра общей площади эффективно пошла вниз. В первую очередь на неё не могла не повлиять осложнившаяся экономическая ситуация, в частности, уменьшившийся доступ к льготному кредитованию строительства и покупки жилья. Следует отметить, что и прошлой зимой внешние факторы заставили понизиться цены на квартире в столице.

Рисунок 4. Понедельная динамика квартирного индекса БОО (07.10.2011 – 03.02.2012)

Рассматривая динамику поведения удельных цен в отдельных рыночных секторах, приведенную выше, можно предположить, что существующее слабое понижение может сохраниться в ближайшее время. Но при этом следует учесть, что общеэкономические факторы, в частности, эмиссионная политика Национального банка Республики Беларусь, будут играть все возрастающую роль.

Автор благодарен участникам республиканского научно-методического семинара "Экономика недвижимости и оценка стоимости" за конструктивное обсуждение.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2012. Все права соблюдены.