Покупка проблемной квартиры.

«Проблемная квартира». В голове сразу выстраивается ассоциативный ряд: асоциальные соседи, текущие краны и плесень на стенах. Конечно, это большие недостатки жилых квадратных метров, но в данном случае мы поговорим об иных изъянах покупаемых квадратных метров.

Обстановка по купле-продаже квартир в Беларуси относительно благополучна, с юридической точки зрения. У нас почти не существует «черных маклеров», народ не «заточен» на квартирное мошенничество. Но, нет нет, да и проскользнет проблемная квартира на рынок недвижимости нашей страны. И, как правило, такие проблемные помещения проскакивают при совершении сделок купли-продажи, которые проходят без участия риэлтерских агентств. Процент их невелик, но, тем не менее, он есть. И, если вас не настораживает, что продавец не хочет совершать сделку через агентство недвижимости, то статья вам в помощь. Мы детально рассмотрим, на что стоит обращать внимание при оформлении договора купли-продажи, и как застраховать себя от проблем в будущем.

В первую очередь, Вас должна насторожить цена, если она ниже реальной на 15-20%. Да-да. Именно не обрадовать, а насторожить. И не стоит поддаваться порыву и думать, что это улыбка фортуны, которая преподнесла вам в подарок апартаменты по-дешевке. Как правило, за низкой стоимостью скрываются дефекты квартиры в виде каких-то строительных ошибок, сырого подвала, грибка на стенах и вида из окна на помойку. А самое главное – за низкую цену может спрятаться серьезная юридическая нечистоплотность продавца. Не покупайтесь на разговоры о срочном отъезде, необходимости лечения любимой тети в Швейцарии и мифическую очередь из покупателей. Вполне вероятно, что квартира была неправильно приватизирована или не учтены интересны всех наследников, а самый ушлый из них решился быстренько избавиться от спорного наследства. Итак, на что обращаем внимание и что должно насторожить покупателя при проверке документов на квартиру.

Первое, что проверяем – принадлежность квартиры продавцу. Свидетельство о государственной регистрации жилья. В данном документе содержится информация о владельцах недвижимого имущества, о самом объекте, о том, когда и кем было зарегистрировано право собственности, а также информация о существующих ограничениях (обременениях) права.

Необходимо помнить, что данные, содержащиеся в свидетельстве, могут устареть. Для того чтобы проверить сведения о продавце и квартире, надо взять выписку из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Такой документ включает описание объекта недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта.

Для получения выписки в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру надо предъявить документ, удостоверяющий личность, подать заявление, оплатить выписку из ЕГРНИ.

Необходимо досконально изучить правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарение и т.д.) сверить данные вышеуказанных документов с данными, указанными в выписке из ЕГРНИ.

Обязательно получение лицевого счета из РСЦ или Товарищества собственников с данными за последние 10 лет о лицах, имеющих право на продаваемое жилье: несовершеннолетние; осужденные; члены семьи, не участвовавшие в приватизации. То есть люди когда-то были прописаны на данной жилплощади, но по истечении времени не потеряли права пользования этим жилым помещением. Согласитесь, неожиданно вселившийся незнакомый человек на теперь уже вашу жилплощадь – не самый удачный сосед.

Прежде, чем расставаться деньгами, давая задаток за интересующую вас квартиру, - заручитесь согласием второго супруга, если продавец состоит в браке.

Чревато проблемами сокрытие факта психического здоровья доверенного лица или собственника квартиры. Поэтому надо засвидетельствовать, что на момент подписания договора продавец вел себя адекватно и отвечал за свои действия и поступки. Как правило, дееспособность своих посетителей устанавливает нотариус или регистратор, удостоверяя договор купли-продажи. Желательно, чтобы доверенность была целевой, а не генеральной, то есть с указанием конкретного продаваемого объекта.

Также возможно сокрытие факта смерти собственника квартиры при реализации помещения по доверенности.

Важно выяснить, состоял ли собственник продаваемой квартиры в браке на момент ее приобретения. Особенно, в данном случае, покупателя должен насторожить наличие абсолютно нового паспорта, полученного перед совершаемой сделкой.

Если вы покупаете квартиру, полученную в свое время по наследству – необходимо убедиться, что все потенциальные наследники были надлежащим образом уведомлены и вступили в свои права. Если же кто-то отказался в чью-то пользу или просто не захотел воспользоваться своим правом наследования и в нотариат не обращался – лучше заручиться письменным отказом от права наследования. В данном случае правоустанавливающий документ о праве на наследство не является гарантией прозрачной и беспроблемной сделки. Поэтому желательно проверить всех потенциальных наследников, как по закону, так и по завещанию.

Отдельные проблемы может принести квартира, находящаяся в долевой собственности. При продаже доли одним сособственником, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. Это означает, что продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан за 30 дней до сделки известить в письменной, нотариально удостоверенной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи), либо получить письменный отказ от преимущественного права покупки.

Если вы убедились в юридической чистоте квартиры и довели сделку до оформления договора купли-продажи – остался последний аккорд. Постараться безопасным способом осуществить процедуру проверки и передачи денег. Особенно, если такие действия совершаются без привлечения банка.

И после наслаждаться заветной квартирой в юридической тишине и спокойствии.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун