Май 2012. Кто-то с помощью застройщика решает проблемы всей своей жизни.

Отселение граждан из домов, подлежащих сносу, – процесс достаточно неприятный, как для собственника дома, так и для застройщика. Но бывают ситуации, когда владельцы таких домов пытаются в процессе отселения найти еще и свою выгоду

– Стандартная фраза: «Люди хотят взять побольше, а застройщик дать поменьше» на самом деле далеко не всегда справедлива, и я могу сказать, что в большей степени этот тезис касается граждан, – рассказал директор агентства недвижимости «Час-Пик» Тимофей Лобановский. – Как правило, люди знают, что будет отселение, и к нему готовятся: прописывают родственников, делят свое имущество на доли. То есть они рассчитывают не просто получить компенсацию, а еще и остаться в выигрыше. Их ожидания практически всегда завышены примерно наполовину. Когда получить желаемое не удается, они занимают выжидательную позицию, прекрасно понимая, что время работает на них и против застройщика. В этом смысле для застройщика время = деньги, т.к. отселение происходит, как правило, за счет кредитов. Тогда он и становится инициатором решения спора в суде.

В интересах застройщика предоставлять компенсацию за снос домов в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, все то, что застройщик предоставляет, должно подпадать под понятие компенсации. Потому что все, что выходит за эти рамки, будет считаться подарком.

– Конечно, любая организация может сделать подарок любому человеку, но это может быть сделано только за счет прибыли, а одаряемому придется заплатить подоходный налог, – пояснил ситуацию Тимофей Федорович. – Например, отселяемый гражданин выбрал компенсацию в форме денег. Институт «Белгипрозем» произвел оценку и оценил дом в 100.000 долларов, а собственник просит 120.000 долларов. Если застройщик соглашается, то эти 20.000 долларов он должен будет заплатить за счет прибыли, плюс перечислить 12% подоходного налога. Да и контролирующие органы вряд ли обрадуются, когда увидят дополнительные расходы. Тем более, если учесть, что прибыли-то пока нет. Отселение производится, как правило, за счет кредитов. А кто ему деньги даст на эти подарки? Но отселяемые собственники домов не хотят это понимать.

Усугубляет ситуацию и несбалансированность законодательных норм отселения, – продолжил Тимофей Федорович. – Для иллюстрации можно привести такой пример: представьте себе домик на 40 кв.м., вместо окон пленка, внутри куры пасутся, а по документам там проживает 16 человек. Нормы предусматривают, что в случае отселения застройщик обязан предоставить не менее 15 кв.м. на каждого. Это получается 240 кв.м, и одной квартирой здесь уже не обойдешься. Купленные квартиры должны соответствовать типовым потребительским качествам, т.е. сразу быть пригодными для жилья. И привести квартиру в порядок застройщику обойдется недешево.

А теперь давайте представим типичную ситуацию: рядом с этим домиком стоит добротный дом на 240 кв.м, в котором живет 4 человека. Собственнику такого дома хорошо, удобно, он все для своей семьи оборудовал, и никуда переезжать не собирается. Тут приходит извещение об отселении. Если произвести оценку недвижимости, то она, конечно, будет справедливой. Это значит, что, если бы человек решился продавать этот дом, то именно за эти деньги он бы его и продал. Но дело в том, что продавать его он не собирался. И в данной ситуации, какую бы форму компенсации он не выбрал (деньги или квартиры), он компенсирует потерю домовладения, но ничего не выиграет. В отличие, от владельца «курятника», который приобретает имущественную выгоду примерно в 160 000 долларов. Такой порядок вещей вызывает негодование со стороны собственников и усложняет процесс отселения граждан.

В указе №58 от 2 февраля 2009 года есть норма, которая ведет к злоупотреблениям со стороны граждан. Она определяет, на кого должны распространяться квадратные метры компенсации, и звучит так: «При определении размеров общей площади не учитываются наниматели и граждане, вселившиеся в жилой дом, квартиру после получения копии решения о предстоящем изъятии участка, кроме собственника, а также вселенных в установленном порядке и проживающих в этом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи».

Получается, что в ситуации, когда с собственником дома проживает, например, его внучка, и уже есть решение об изъятии, она может зарегистрировать в этом доме и своего мужа. Исходя из этой нормы, квадратные метры компенсации будут распространяться и на мужа внучки, хоть он и был там зарегистрирован уже после получения решения об изъятии участка. И этот процесс может быть бесконечным.

Есть еще одна лазейка, которую часто используют отселяемые граждане – дом можно раздробить чуть ли по метру на право собственности. И получится, что у помещения не один собственник, а шестнадцать, которые, конечно же, в доме не проживали. Однако они все претендуют на компенсацию.

По-моему, где-то здесь есть злоупотребление нормами права. Бороться с этим можно, но непросто – нужно доказывать факт отсутствия проживания, фиктивность регистрации и многое другое.

– Именно в таких моментах проявляется несбалансированность законодательства. Те люди, которые не ждали отселения и устраивали свою жизнь, не надеясь на государство, не могут на этом процессе, по сравнению с другими, что-то приобрести. И таким людям сложнее пойти на сотрудничество с застройщиком, который действует четко в соответствии с нормами законодательства, – подытожил Тимофей Лобановский.

Автор: Кадочкина Марина

Copyright ООО «Час-Пик» © 2012. Все права соблюдены.

Кадочкина Марина