Особенности покупки квартиры в новостройке.

Для многих белорусов покупка квартиры является весьма значимым событием. Чтобы ожидания не обманулись – необходимо подойти к вопросу приобретения жилья крайне щепетильно и учесть все нюансы.

В последнее время очевидна тенденция наших граждан - купить квартиру в новостройке. И это логично. Квартира без истории предыдущих жильцов –достаточно лакомый кусочек. Что следует учесть, выбирая жилье в новостройке, и с какой стороны подойти к поиску места под солнцем?

ЧТО ИЩЕМ И ПО КАКОЙ ЦЕНЕ?

Для начала определиться с тем, какую квартиру вы хотите, исходя из имеющейся суммы денег. Как правило, цены в новостройках указываются за метр квадратный и имеют достаточно большую разбежку. Вполне естественно, что стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома. Дом, построенный в центре города, будет иметь значительно более высокую стоимость, чем его брат-близнец где-нибудь на окраине.

Далее, что формирует стоимость квадратного метра – количество квартир в доме. Многоквартирный дом – высокая плотность населения, проблемы с парковкой, если не предусмотрены подземные и придворовые паркинги, соответственно и стоимость квадратного метра в таком доме будет ниже, чем в жилищном комплексе, рассчитанном на небольшое количество квартир.

Немаловажный фактор, влияющий на цену – серия и тип новостройки: панельный, монолитный или кирпично-монолитный. И, если панельный дом не вызывает у обывателя вопросов, то два последних типа новостроек – достаточно новая технология для нашей страны. Соответственно, стоимость квартиры в таких домах будет существенно выше.

Наконец, сервисное и техническое обеспечение. Современные квартиры, как правило, отделывают по минимуму и используемые при отделке материалы разнятся по стоимости, в зависимости от производителя, и качеству. Минимальный отделочный комплект стандартной новостройки выглядит следующим образом:

металло-пластиковые окна, которые обладают хорошими звуко- и теплоизоляционными свойствами;

батареи с терморегуляторами;

электрощит с двух- или четырехтарифным счетчиком;

водомеры в стояках холодной и горячей воды, редукторы и фильтры глубокой очистки;

система принудительной вентиляции (не во всех домах), которая обеспечивает поступление воздуха в нужных количествах, вне зависимости от внешних факторов.

При заключении договора долевого строительства, покупатель может оговорить с застройщиком индивидуальный проект «начинки» будущей квартиры. Данный факт должен быть прописан в документе и, естественно повлечет за собой увеличение стоимости жилья.

Многие новостройки имеют огороженную территорию, свою собственную инфраструктуру, систему безопасности жильцов (видеонаблюдение, охрана, консьерж), собственное отопительное оборудование, автостоянки или подземные гаражи. Такие блага современной цивилизации, также опустошат ваш кошелек на большую сумму, нежели стандартная панелька с одной лавочкой у подъезда.

На стоимость влияют и сроки сдачи. Чем больше построено, тем дороже вы заплатите. Дешевле всего обойдется квартира в доме, который находится в нулевом цикле.

ЗАСТРОЙЩИК ВЫБРАН. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР.

Если вы пустились в самостоятельное плавание при покупке квартиры в строящемся доме, не обратившись за помощью в агентство недвижимости, то вам необходимо учесть множество нюансов при заключении договора на участие в долевом строительстве или при заключении договора на покупку квартиры в новостройке.

Следует помнить – правильно составленный договор – ваша защита и в нем необходимо учесть все варианты, вплоть до форс-мажорных обстоятельств.

Первое, что вы должны проверить – репутация застройщика. Не поленитесь ознакомиться с его «послужным» списком. Как долго строительная компания находится на рынке, какие отзывы о ней и о качестве объектов ее строительства.

Застройщик должен быть обязательно зарегистрирован в Минском городском исполнительном комитете в едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Данную информацию очень легко проверить.

Следует ознакомиться с разрешительными документами на строительство и они должны быть предоставлены по вашему первому же требованию:

документы, удостоверяющие право на земельный участок, необходимое для осуществления долевого строительства;

проектная документация, в том числе сметная, прошедшая государственную экспертизу в государственных органах, определенных законодательными актами и утвержденных в порядке, установленном Советом министров Беларуси;

договор строительного подряда на строительство жилого дома;

разрешение на производство строительно-монтажных работ;

документ, который подтверждает опубликование проектной декларации.

Опасаться того, что вы впоследствии можете оказаться не единственным покупателем заветной жилплощади – не стоит. В настоящее время все договоры долевого строительства регистрируются в исполкоме в едином реестре проданных квартир. После данной процедуры и осуществляется оплата по договору.

В договоре обязательно должна быть прописана цена. Она может быть как фиксированная, так и неизменная. Фиксированная цена может изменяться в процессе строительства, а вот неизменная – это та константа, которая действует на протяжении нормативности договора.

Способы оплаты, также должны быть четко оговорены в договоре. Здесь несколько вариантов – разовая 100% и внесение первоначального взноса с последующими выплатами, согласно установленному графику.

В документе обязательно оговариваются сроки ввода в эксплуатацию объекта и возможность их изменения с согласия дольщика или при отсутствии такового.

При заключении любого договора всегда предусматриваются штрафные санкции. Договор долевого строительства – не исключение.

Дольщик обязуется своевременно вносить оплату, соблюдая график, чтобы избежать уплаты штрафа. Застройщик, в свою очередь, обязан выплатить неустойку в случае несвоевременной сдачи объекта.

Дольщик должен позаботиться и об условиях расторжения договора долевого строительства с условиями возврата ему денежных средств.

ЧТО ТАКОЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЛИГАЦИИ И С ЧЕМ ИХ ЕДЯТ?

Жилищная облигация – это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Жилищные облигации имеют бездокументарную форму и представляют собой записи на счетах, хранящиеся в депозитарях банков, но законодательно предусмотрен выпуск облигаций и в документарной форме. На такой ценной бумаге должно быть указано следующее:

‒ «Жилищная облигация»;

‒ должно присутствовать полное название компании застройщика и его юридический адрес;

‒ владелец жилищной облигации должен проверить достоверность внесенных индивидуальных данных, а именно свою фамилию, имя и отчество. В случае если владельцем жилищной облигации является юридическое лицо, должно быть указано полное наименование организации;

‒ обязательно должна быть прописана номинальная цена и эквивалент в квадратных метрах;

‒ дата выпуска;

‒ следует обратить внимание на наличие порядкового номера облигации, серии и номера государственной регистрации.

Остановимся на плюсах и минусах такой формы долевого строительства.

К минусам можно отнести то, что эмиссия жилищных облигаций не требует наличия разрешительной документации на производство строительно-монтажных работ. Это означает, что застройщик может финансировать проекты, находящиеся в стадии разработки и проектирования, для этого достаточно получить гарантию банка. В то время, как при долевом строительстве, строительная компания привлекает средства дольщиков под конкретный объект и только после получения всех согласований.

Обывателю больше доверия внушает строительный объект, на который застройщик уже потратил немало собственных средств: разработка проектно-сметной документации; оплата права на строительство; арендные платежи за пользование земельным участком; расселение жильцов, жилье которых подлежит сносу в связи с предстоящим строительством.

В ситуации с облигациями, денежные средства аккумулируются на текущем расчетном счете и их целевое использование на строительство конкретного объекта обслуживающий банк не отслеживает. Данное обстоятельство настораживает потенциального покупателя.

При наличии договора долевого строительства, основная денежная масса от дольщиков аккумулируется на специальном счете, и ее использование постоянно контролируется банком, обслуживающем такой счет.

В случаях с облигациями, застройщик может завершать строительство предыдущих объектов за счет денежных средств инвесторов, выкупающих метры в следующих домах. Этот момент, вкупе с отсутствием контроля за использованием денежной массы, может подтолкнуть недобросовестного застройщика к созданию финансовой пирамиды.

На сегодняшний день, белорусские банки достаточно слабо проявляют себя в кредитовании населения при строительстве жилья через жилищные облигации.

КВАРТИРА ПОСТРОЕНА. А ЧТО ДАЛЬШЕ?

Акт приемки-сдачи – одно из основных приложений к договору долевого строительства. Данный документ подписывается много позже подписания договора, когда дом уже построен, и вы принимаете квартиру у застройщика.

Акт приема-передачи – это документ, который подтверждает факт передачи квартиры застройщиком дольщику и передачи обязанностей по ее содержанию. В данном документе должна быть указана следующая информация:

Дата и место составления Акта;

Наименование сторон – кто и кому передает квартиру;

Описание квартиры – ее точный адрес, этаж, метраж;

Состояние квартиры – должно удовлетворять покупателя, должны отсутствовать скрытые и явные дефекты квартиры.

При обоюдном желании в Акте может быть оговорено от отсутствие взаимных претензий продавца и покупателя. В случае если качество не удовлетворяет покупателя, а документ все же должен быть составлен, то все претензии лучше сразу указать в Акте.

После всех треволнений можно приступать и к ремонту с переездом.

Если вы являетесь иностранцем, вы можете ознакомиться с условиями покупки квартиры иностранными гражданами на нашем сайте.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун