Оценка 3-комнатной квартиры в Минске, ул. Пташука, 1 — Лошица

Предварительная оценка трёхкомнатной квартиры в Минске, ул. Пташука, 1

Хотите узнать, сколько стоит ваша недвижимость? Обращайтесь в агентство «Час-Пик» — мы бесплатно подготовим для вас предварительную оценку объекта!

Площадь: 82,0 / 45,0 / 12,9
Год постройки: 2017
Материал стен внешних/внутренних: Бетон (панельный жилой дом, серия М 111-90)
Этаж/этажность: 15/19
Планировка: Улучшенная (с огромной лоджией 7,5 м², кладовой и коридором 13,8 м²)

1. Общее состояние квартиры

Квартира находится в состоянии «хороший» и полностью готова к проживанию.

Ремонт: Выполнен аккуратный косметический ремонт в нейтральной пастельной гамме (бежевые, молочные, серо-коричневые тона). Напольное покрытие – современный ламинат. На стенах – качественные обои под покраску и декоративная штукатурка в прихожей. Потолки ровные, окрашены или выполнены в виде натяжных.

Износ: Визуально минимальный.

Окна: Установлены современные двухкамерные стеклопакеты (ПВХ).

Двери: Межкомнатные двери современного образца (белые матовые, с лаконичной фурнитурой). Входная дверь – металлическая.

Сантехника: Санузел раздельный (ванная 3,1 м², туалет 1,5 м²). Установлена современная сантехника, плитка в нейтральных тонах.

Кухня (12,9 м²): Установлен качественный кухонный гарнитур в бежевых матовых фасадах. Встроенная техника: индукционная варочная панель, духовой шкаф, СВЧ, вытяжка.

Мебель: В одной из комнат (детская) присутствует встроенная мебель (шкаф, рабочий стол). В прихожей – встроенный шкаф-купе с зеркальными фасадами.

2. Описание объекта

Данная квартира представляет собой улучшенную трехкомнатную квартиру в современном панельном доме серии М 111-90, расположенную в полностью сформированном микрорайоне Лошица.

Планировка:

Все три жилые комнаты (13,1 м², 14,8 м², 17,1 м²) являются раздельными.

Преимущество: Огромная лоджия (7,5 м²) и два дополнительных выхода на малые балконы. Это фактически дополнительная комната для отдыха или кабинета, что встречается крайне редко в данной серии.

Просторный коридор (13,8 м²) и наличие отдельной кладовой (2,0 м²) решают вопрос систем хранения.

Раздельный санузел – значимый фактор комфорта.

Общая площадь: 82,0 м² – это комфортная и просторная площадь для семьи из 3-4 человек.

Освещенность: Окна выходят во двор (тихо, зеленая зона) и частично на улицу. Хорошая естественная освещенность во всех комнатах.

Вид из окон: Во двор (тихо, зеленая зона) и на улицу (потенциально более оживленная, но не магистральная).

3. Плюсы квартиры и ее локации

Плюсы квартиры:

Раздельные комнаты – главный приоритет для семейного покупателя.

Огромная лоджия 7,5 м² – практический бонус, отсутствующий у стандартных аналогов.

Кухня 12,9 м² – позволяет организовать полноценную столовую зону.

Коридор 13,8 м² и кладовая – максимум вместительности.

Свежий год постройки (2017) – дом без серьезного физического износа.

Ремонт в нейтральных тонах – не требует дополнительных вложений, покупатель может заезжать сразу.

Раздельный санузел.

Плюсы локации (Лошица):

Высокоразвитая инфраструктура: парк с набережной, современные школы, детские сады, поликлиники, крупные супермаркеты в шаговой доступности.

Транспортная доступность: отличная связь с центром (Игуменский тракт, МКАД), развитая сеть общественного транспорта, близость к метро.

Социальная среда: устоявшийся, молодой и комфортный микрорайон.

4. Минусы квартиры и локации

Минусы квартиры:

Панельный дом: В целом, шумоизоляция в панельных домах может быть ниже, чем в монолитных.

Парковка: Закрепленного парковочного места нет (дворовая парковка).

Среднее качество ремонта: не является дизайнерским/премиальным, поэтому не позволяет ставить цену максимально высоко для этого сегмента.

Минусы локации:

Возможные пробки на выездах в часы пик.

5. Дополнительные критерии и оценочная стоимость

Ликвидность: Очень высокая. 3-комнатные квартиры с раздельными комнатами и огромными лоджиями в Лошице – один из самых ходовых товаров на вторичном рынке.

Целевая аудитория: Молодые и обеспеченные семьи с детьми, которые ценят площадь, функциональность и готовы жить в комфортных условиях без затрат на ремонт.

Инвестиционный потенциал: Высокий, так как район полностью сформирован и остается востребованным.

Окончательная ориентировочная оценочная стоимость:

Учитывая все факторы, а именно: превосходную планировку (7,5 м² лоджия, кухня 12,9 м², коридор 13,8 м²), 2017 год постройки, хорошее среднее состояние в пастельных тонах, а также привязку к рынку, я рекомендую установить стоимость: $153 500

Пояснение к оценке:

Базовая ставка: Прямой конкурент в этом же доме (на 78,3 м², 15/19 этаж, 2016 г.п.) выставлен за $145 000, что составляет $1 746/м².

Расчет: Умножая ставку конкурента на нашу площадь (82 м²), мы получаем базовую математическую цифру $143 172.

Надбавка: Наша квартира объективно превосходит аналог. У нас:

1. Больше площадь на 3,7 м².

2. Год постройки новее.

3. Уникальная лоджия 7,5 м² и кухня 12,9 м².
Премия за эти факторы составляет +7,2% к базовой цене ($143 000 + ~$10 500).

Итоговая цена выставления: $153 500 (~$1 872 за м²). Это позволяет обоснованно отстроиться от конкурента за $145 000 и дает пространство для торга (реальная сделка вероятна в районе $149 000 - $152 000).

Общий вывод:

Квартира на ул. Пташука, 1 – это отличный, ликвидный актив для покупателя, который ищет максимум пространства в отличном районе без необходимости делать ремонт. Для продавца данная цена является экономически обоснованной, так как позволяет получить справедливую рыночную стоимость за редкую улучшенную планировку.

Оставить заявку

Copyright ООО «Час-Пик» © 2026. Все права соблюдены.

Агентство недвижимости Час-Пик