Обзор спроса-предложения на рынке недвижимости

Вторичный рынок недвижимости, в частности рынок квартир в городе Минске, начиная с 2009 года и до осени 2012 года пребывал в относительно стабильном положении. Во второй половине 2012 года, начали проявляться факторы, влияющие на стоимость недвижимости и спрос на неё.

Важным фактором явился так называемый отложенный спрос. В период стабильности многие граждане приостановили реализацию своих жилищных планов, в том числе надеясь на уменьшение цены квадратного метра. За прошедшие пару лет желание изменить свои жилищные условия никуда не пропало, а возможности увеличились. При низкой волантильности курса доллара росли доходы населения, в том числе и за счет банковских депозитов, и эти деньги ожидали своей очереди для инвестиций. К сожалению, у нас не развит рынок ценных бумаг, и граждане не стремятся инвестировать в бизнес. Поэтому наиболее удобным, привычным и привлекательным способом сбережения и инвестирования является вложение в недвижимость. Также рост себестоимости строительства привел к росту цен на первичном рынке жилья.

Эти и другие факторы к осени 2012 года сконцентрировались и вошли в режим ожидания. Летом того же года было заявлено от лица государства, что будут применены санкции к собственникам квартир, построенных с привлечением льготных кредитов, которые используются не по прямому назначению - сдаются в аренду для проживания третьих лиц. Сразу после этого заявления количество квартир на рынке аренды заметно сократилось. В том числе, вследствие этого факта, стоимость аренды квартир увеличилась в полтора – два раза. В итоге осенью 2012 года с рынка начали «вымываться» самые дешевые квартиры малых площадей. Людям, тем кто могли, было разумнее взять деньги под проценты, влезть в долги, сократить свои расходы, – но купить хоть какое-либо жилье, чем арендовать его по сложившемся на тот момент высоким ценам. Этот фактор тоже увеличил количество заявок на покупку недвижимости. Повышенный спрос явился причиной увеличения цены на жильё и как следствие, сразу же на рынок выплеснулись отложенные покупки, что ещё увеличило спрос.

Надо отметить, что на рынок жилого фонда оказывают влияние, в том числе и эмоциональные факторы. Часть граждан планирующая покупку в будущем, руководствуясь мотивом «покупать нужно сейчас – завтра будет дороже» - тоже вошли на рынок. К сентябрю 2013 года, стоимость квартир по инерции вынесло на отметку ориентировочно 1800 долларов за метр квадратный. Это около 30% увеличение от уровня прошлых лет. Хотя на мой взгляд, объективная цена квадратного метра, обусловленная социально-экономическими причинами, должна быть на долларов 200 меньше. И сейчас мы наблюдаем снижение количество заявок на покупку и как следствие уменьшение стоимости жилья.

Наибольшим спросом в городе Минске пользуется жилье типовых потребительских качеств, оптимально отвечающее соотношению цены и качества.

По данным агентства недвижимости Час-Пик на сегодняшний день половину от всех заявок 49% составляет заявки на покупку однокомнатной квартиры. 35% хотят купить двухкомнатную квартиру и 16% составляют заявки на покупку многокомнатных квартир. Приведенные цифры напрямую не соотносятся со сделками. Такого нет, что бы каждая вторая сделка была сделкой по продаже однокомнатной квартиры. Но есть понимание, что предложение однокомнатных квартир на рынке недостаточное. В том числе и поэтому цена метра квадратного в 1-2 комнатных квартирах зачастую выше, чем в 3- и более комнатных.

Высокий спрос на однокомнатные квартиры (или квартиры небольшого метража) объясняется в первую очередь доступностью по цене.

Так же, покупка однокомнатных квартир является удобным вложением свободных средств, для последующей сдачи в аренду или перепродажи, то есть инвестирования.

Как вывод – застройщикам необходимо задуматься о том, чтобы строить больше квартир меньших площадей.

По нашему наблюдению покупателей квартир вторичного рынка можно выделить в три группы:

Первая группа: покупатели с «чистыми» деньгами, то есть с полной суммой необходимых денежных средств для совершения покупки; ориентировочно составляют – 20%.

Вторая группа: покупатели, которым для приобретения недвижимости необходимо продать иную недвижимость; ориентировочно составляют – 40%.

Третья группа: покупатели, которые для приобретения квартиры хотели бы воспользоваться кредитом; ориентировочно составляют - 40%.

На сегодняшний день совершают сделки покупатели из первой, второй группы и частично из третьей. Но не за счет банковского кредитования, а за счет займов у физических лиц, преимущественно у родственников. Так же некоторые граждане ради покупки квартиры готовы существенно сократить затраты на покупку машины, отпуск и даже на питание.

Естественно, если бы банковское кредитование было бы доступным,- количество покупателей на рынке увеличилось, конечно, не на сорок процентов, но заметно.

Статистические данные по спросу и предложению на рынке недвижимости на 20 октября 2013 года.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2013. Все права соблюдены.