Министерство юстиции в борьбе за качество риэлтерских услуг!

В конце 2016 года руководящий и контролирующий орган Министерство юстиции в очередной раз уведомило агентства недвижимости о необходимости качественно оказывать услуги и соблюдать действующее законодательство. Надо отдать должное, специалисты МЮ провели большую и однозначно полезную работу, в целях улучшения работы агентств недвижимости. Чем выше качество риэлтерских услуг, тем выше престиж нашей профессии и, как следствие, больше обращений граждан. Собственно говоря, мы все, агенты и риэлтеры, ради этого и работаем – быть полезными гражданам и принимать благодарность в виде справедливого вознаграждения.

О нарушениях в сфере риэлтерской деятельности

Министерством юстиции Республики Беларусь за текущий год в связи с выявленными нарушениями законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий прекращено действие 13 специальных разрешений (лицензий) на право осуществления деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющей лицензируемый вид деятельности услуги – риэлтерские услуги. Из них действие 5 лицензий прекращено в связи с выявленными грубыми нарушениями законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий. Действие 7 лицензий прекращено в связи с непредставлением письменного уведомления об устранении нарушений, повлекших за собой приостановление действия лицензии, и непредставлением документов, подтверждающих устранение этих нарушений. Причиной прекращения действия 1 лицензии явилось повторное (в течение 12 месяцев подряд после представления лицензиатом уведомления об устранении аналогичных нарушений) нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий.

Также в текущем году 1 лицензия аннулирована в связи с выдачей лицензии на основании представленных ее соискателем недостоверных сведений, необходимых (имеющих значение) для принятия решения о выдаче лицензии.

Министерством юстиции установлено, что наиболее часто допускаемыми нарушениями в сфере риэлтерской деятельности являются следующие.

1. Нарушения, связанные с рекламой объектов недвижимости, а именно: размещение риэлтерскими организациями информации о предлагаемых к продаже (аренде) объектах недвижимости без заключения договора на оказание риэлтерских услуг с владельцами данных объектов, зачастую без ведома владельцев; реклама несуществующих объектов недвижимости с целью привлечь потребителей; рекламирование объектов по ценам, отличным от согласованных с продавцами и т.д.

   Так, при рассмотрении обращения Б. на действия риэлтерской организации установлен факт размещения ООО в глобальной компьютерной сети Интернет информации о предлагаемых указанной организацией к сдаче в аренду 1 384 объектах недвижимости. Договоры на оказание риэлтерских услуг с собственниками рекламируемых объектов недвижимости не заключались. Одни объекты недвижимости «копировались» с иных сайтов, другие (как следует из пояснений руководителя ООО) были «вымышленными», что делалось в целях привлечения потребителей большим выбором объектов.

   Н. обратился с жалобой на рекламирование одной из риэлтерских организаций квартиры, принадлежащей заявителю, без его согласия. Собственник объекта недвижимости в риэлтерскую организацию за оказанием ему риэлтерских услуг не обращался, а рекламировал квартиру в целях сдачи ее в аренду от своего имени. Однако без ведома собственника информация о предлагаемом им объекте недвижимости (включая фотографии) была «скопирована» риэлтерской организацией и предлагалась потребителям от имени этой риэлтерской организации, причем по иной стоимости. Аналогичные факты установлены при рассмотрении обращения Л.

   Не единичны случаи рекламирования объектов недвижимости якобы самими собственниками, о чем указывается в рекламе. Однако в действительности названные в рекламе контактные лица являются не собственниками предлагаемых объектов, а работниками риэлтерских организаций.

   Согласно пункту 20 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 № 15 (далее – Правила), реклама риэлтерской организации не должна содержать недостоверные сведения или вводить в заблуждение потребителей. Риэлтерская организация вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг.

   В соответствии с пунктами 1, 2, 4 постановления Министерства торговли Республики Беларусь, Министерства юстиции Республики Беларусь, Министерства информации Республики Беларусь от 30.03.2007 № 19/25/5 «О размещении (распространении) рекламы риэлтерскими организациями» реклама, содержащая информацию о купле-продаже, мене, аренде и иных сделках с объектами недвижимости размещается (распространяется) риэлтерской организацией только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг. Содержание рекламы объекта недвижимости должно быть согласовано с потребителем риэлтерских услуг и соответствовать условиям заключенного договора на оказание риэлтерских услуг. В целях исключения случаев введения потребителей рекламы в заблуждение при размещении (распространении) рекламы в соответствии с законодательными актами не допускается размещать (распространять) рекламу, содержащую ложные и иные недостоверные сведения, в том числе в отношении цены и условий оплаты объекта недвижимости или услуг риэлтерской организации по договору на оказание риэлтерских услуг на момент размещения (распространения) рекламы.

2. Нарушения, допускаемые при оказании потребителю услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости (наем, поднаем объектов жилищного фонда).

   Согласно пункту 16 Правил риэлтерская организация обязана способствовать реализации прав и законных интересов потребителя в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг, представлять потребителю полученную на законных основаниях достоверную и полную информацию об объекте недвижимости.

   Отдельные риэлтерские организации, заключая с потребителем договор на оказание риэлтерской услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, не принимают мер к надлежащему исполнению условий данного договора. Распространенной является ситуация, когда после заключения с потребителем названного договора и оплаты им услуги в размере 5 базовых величин, потребитель взамен получает недостоверную информацию, в частности: представляются сведения об объектах недвижимости, которые либо уже сданы, либо стоимость которых значительно выше той, которая озвучена риэлтерской организацией. Нередки случаи представления несуществующих адресов. Зачастую оговоренная в предмете договора на оказание риэлтерских услуг «письменная информация» об объекте недвижимости представляет собой два-три адреса на черновом фрагменте листа бумаги.

   Например, А. в своей жалобе указала о размещении от своего имени рекламы о сдаче принадлежащей ей квартиры на сайте onliner.by. Данная реклама была «скопирована» и размещена на сайте риэлтерской организации с указанием в качестве контактного лица агента Виктора. Звонившим агент сообщал о стоимости его услуг по показу данной квартиры в размере 200 рублей. Кроме того, отдельные лица, заключившие договор с данным ООО и оплатившие стоимость услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, были направлены к собственнику квартиры без ее ведома и согласия с указанием о возможности найма данной квартиры по иной стоимости, отличной от заявленной собственником.

   При принятии на себя обязанности по оказанию риэлтерской услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости риэлтерские организации должны принимать все меры к надлежащему оказанию данной услуги.

3. Нарушение требований законодательства об оплате риэлтерских услуг.

   Согласно подпункту 1.3-1 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» Совет Министров Республики Беларусь устанавливает цены (тарифы) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, оплата которых осуществляется в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой юридическими или физическими лицами в договоре купли-продажи.

   В соответствии с частью второй пункта 27 Правил договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости с включением в такую оплату затрат по риэлтерским услугам, указанным в абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа, утверждающего данные Правила. Оплата этих риэлтерских услуг осуществляется продавцом объекта недвижимости в соответствии с договором на оказание риэлтерских услуг.

   В нарушение вышеназванных требований оплата оказываемых риэлтерскими организациями риэлтерских услуг осуществляется продавцами объектов недвижимости в основном в базовых величинах.

   При этом стоимость риэлтерских услуг для продавцов, рассчитанная в базовых величинах, в итоге превышает либо оказывается меньше той суммы, которая бы составила при расчете ее в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости.

   Не единичны случаи, когда в рамках исполнения договоров возмездного оказания риэлтерских услуг продавцам объектов недвижимости риэлтерскими организациями составляются акты выполненных работ с применением минимальных тарифов (к примеру, консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости – 3 базовые величины, услуги по организации и размещению рекламы – 5 базовых величин). Также в целях избежания оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объектов недвижимости имеют место случаи расторжения договоров на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости без поступления выручки по ним. Однако согласно информации Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по указанным в этих договорах объектам недвижимости осуществлен переход права собственности, иногда и до составления риэлтерскими организациями актов выполненных работ либо до расторжения договоров на оказание риэлтерских услуг.

   Так, при рассмотрении жалобы С. на неправомерные действия риэлтерской организации ООО установлено, что С. обратилась в ООО в целях продажи комнаты. С потребителем заключен договор на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости. Комната была продана за 245 000 000 неденоминированных бел. руб. Однако стоимость риэлтерских услуг для потребителя (продавца) была рассчитана не в процентном отношении от стоимости проданного объекта недвижимости (3%), а в базовых величинах (100 базовых величин). В итоге за оказанные услуги С. оплатила сумму в размере 18 000 000 неденоминированных бел.руб. В то же время в случае оплаты С. риэлтерских услуг в соответствии с требованиями законодательства в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, сумма, подлежащая оплате, для нее составила бы 7 350 000 неденоминированных бел.руб.

   При проверке риэлтерской организации ЗАО установлено, что по большей части договоров на оказание риэлтерских услуг, заключенных ЗАО с продавцами объектов недвижимости, в актах приемки-сдачи оказанных риэлтерских услуг была указана лишь стоимость услуги по организации и размещению рекламы объекта недвижимости. Вместе с тем согласно информации Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по указанным в данных договорах объектам в период срока действия договора на оказание риэлтерских услуг имели место факты перехода права собственности. Об оказании потребителям большего объема риэлтерских услуг, чем отражалось в актах приемки-сдачи, а также об оплате ими большей суммы следовало и из полученных в ходе проверок пояснений потребителей.

   К примеру, по договору на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости от 28.10.2015 ЗАО обязалось оказать риэлтерские услуги Л. по продаже принадлежащей ей на праве собственности квартиры. В акте приемки-сдачи от 28.04.2016 ЗАО указало об оказании потребителю лишь услуги по организации и размещению рекламы объекта недвижимости – 5 базовых величин. Однако для Л. был подобран покупатель, оказаны услуги по согласованию условий предстоящей сделки, осуществлена подготовка необходимых для совершения сделки документов и т.д. Согласно информации Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним 19.04.2016 имел место факт перехода права собственности на данную квартиру. Оказание ей и других услуг (помимо рекламы) подтвердила сама Л., равно как и передачу ЗАО иной суммы, нежели было отражено.

   Аналогично по договору на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости, заключенному риэлтерской организацией УП с М. Из приложенного к данному договору акта сдачи-приемки оказанных риэлтерских услуг от 25.05.2015 следует об оказании М. только услуг по организации и размещению рекламы при оказании риэлтерских услуг. Однако для продавца был подобран покупатель объекта недвижимости и М. оказаны услуги по содействию при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости. 19.05.2015 организовано и проведено согласование условий предстоящей сделки между продавцом и покупателем. 20.05.2015 между ними заключен и удостоверен нотариусом договор купли-продажи объекта недвижимости. Согласно информации Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним 20.05.2015 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. Вместе с тем в акте сдачи-приемки оказанных риэлтерских услуг от 25.05.2015 (составлен после заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем) для продавца М. риэлтерская организация УП указала лишь стоимость услуг по организации и размещению рекламы при оказании риэлтерских услуг в размере 5 базовых величин или 900 000 неденоминированных бел.руб.

   Риэлтерские организации должны четко соблюдать требования законодательства об оплате риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой юридическими или физическими лицами в договоре купли-продажи.

   Порядок оплаты риэлтерских услуг, в том числе риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости указывается в договоре на оказание этих услуг.

   Оплата риэлтерских услуг потребителями осуществляется по тарифам (ставкам) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.03.2008 № 386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. № 140».

   Применение тарифов (ставок), отличных от установленных законодательством на риэлтерские услуги относится к числу грубых нарушений законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий и является основанием к прекращению действия лицензии.

4. Понуждение потенциальных покупателей к заключению договора на оказание риэлтерских услуг, а также предъявление к оплате стоимости риэлтерской услуги по подбору варианта сделки с объектом недвижимости при отсутствии фактического оказания такой услуги.

   В последнее время участились случаи обращения граждан с жалобами на неправомерные действия риэлтерских организаций по вопросу понуждения к заключению договора на оказание риэлтерских услуг. Распространенной является ситуация, когда потенциальный покупатель самостоятельно в глобальной компьютерной сети Интернет находит рекламируемый в целях продажи объект недвижимости. После звонка по указанному в рекламе контактному номеру телефона оказывается, что объект реализуется через риэлтерскую организацию в рамках договора на оказание риэлтерских услуг, заключенного с продавцом. Вместо показа рекламируемого объекта недвижимости, оказывая тем самым услугу продавцу по подбору покупателя, потенциальному покупателю сообщают, что показ объекта недвижимости и сделка состоятся только в случае заключения договора на оказание риэлтерских услуг. В случае же отказа сделка умышленно срывается.

   Министерство юстиции неоднократно обращало внимание на неправомерность вышеприведенных действий. Решение о заключении договора о продаже недвижимости принимает сам продавец. Именно от него должно исходить согласие о продаже объекта недвижимости конкретному покупателю. Задача риэлтерской организации – найти (в том числе посредством рекламы) и привести покупателя в рамках принятых на себя обязательств перед продавцом. И если продавец согласен заключить договор с покупателем, агентство недвижимости не имеет права препятствовать заключению такого договора, равно как и не вправе навязывать свои услуги покупателю.

   Кроме того, риэлтерская организация вправе требовать оплаты только за фактически оказанные потребителю риэлтерские услуги. В том случае, когда потенциальным покупателем самостоятельно найден интересующий его объект недвижимости (возможно и путем использования информации, размещаемой в глобальной компьютерной сети Интернет), требования риэлтерской организации об оплате им услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости будут неправомерными, поскольку в данной ситуации факта подбора не было. При этом не имеет значения, от имени кого размещена информация об объекте недвижимости, которой самостоятельно воспользовался потенциальный покупатель: продавца либо риэлтерской организации на основании договора на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости.

5. Привлечение к оказанию риэлтерских услуг лиц, не имеющих права оказывать такие услуги.

   Так, при проверке риэлтерской организации УП установлено, что помимо специалистов, состоящих в штате УП, риэлтерские услуги оказывали лица по договорам подряда. Согласно представленным в ходе проверки договорам подряда, заключенным между УП в лице директора организации и подрядчиками, в предмет договора включено «выполнение по заданию заказчика следующих видов работ по операциям с недвижимостью: покупка, продажа или аренда недвижимости от имени и по поручению клиентов; поиск потенциальных покупателей и арендаторов; оформление операций с недвижимостью» и т.д. Лица, которым было передано право на оказание отдельных риэлтерских услуг, в штате УП не состояли, специалистами по риэлтерской деятельности, имеющими право на оказание риэлтерских услуг от имени УП, не являлись. Однако директором УП подрядчики назначались в качестве лиц, ответственных за оказание потребителям риэлтерских услуг и исполнение договоров на оказание этих услуг. В соответствующей графе самого договора в качестве ответственного за его исполнение лица указывались сведения о подрядчике (ФИО) и подрядчиком проставлялась подпись. Аналогичная отметка производилась и в книге регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг.

   Вместе с тем, риэлтерские услуги от имени риэлтерской организации вправе оказывать только специалисты по риэлтерской деятельности (риэлтеры и агенты по операциям с недвижимостью).

   В соответствии с п. 2 Правил риэлтер – работник риэлтерской организации, имеющий свидетельство об аттестации риэлтера, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени этой риэлтерской организации все риэлтерские услуги. Агент по операциям с недвижимостью – работник риэлтерской организации, не имеющий свидетельства об аттестации риэлтера, оказывающий от имени этой риэлтерской организации отдельные риэлтерские услуги, перечень которых определен в Правилах (представление потребителю информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, участия в строительстве объекта недвижимости; помощь риэлтеру в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

   В соответствии с пунктом 351 Положения о лицензировании отдельных видов деятельности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 01.09.2010 № 450 (далее – Положение), передача права на осуществление лицензируемой деятельности другому юридическому или физическому лицу, оказание риэлтерских услуг работниками лицензиата, не имеющими права оказывать услуги, относящиеся к исключительной компетенции риэлтера, либо лицами, не состоящими в штате риэлтерской организации (по поручению такой организации) отнесены к числу грубых нарушений законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий, что влечет прекращение действия лицензии.

6. Несоблюдение требований, предъявляемых к штату риэлтерской организации, а также ненадлежащая организация работы по обеспечению своевременного представления в Министерство юстиции копий приказов о приеме (увольнении) руководителя (его заместителя), специалистов по риэлтерской деятельности, анкет для включения сведений в Реестр риэлтеров Республики Беларусь.

   В соответствии с абзацем вторым подпункта 347.4 пункта 347 Положения лицензионным требованием и условием, предъявляемым к лицензиату при оказании риэлтерских услуг является соблюдение лицензионных требований и условий, указанных в подпункте 346.3 пункта 346 Положения, а именно: наличие в штате юридического лица риэлтеров, количество которых должно быть не менее предусмотренного абзацем вторым подпункта 346.3 пункта 346 Положения. В штате юридического лица со штатной численностью, за исключением технического и вспомогательного персонала, 30 и более работников должно состоять не менее 5 риэлтеров, от 20 до 30 работников - не менее 4 риэлтеров, от 10 до 20 работников - не менее 3 риэлтеров, до 10 работников - не менее 2 риэлтеров. В штате обособленного подразделения юридического лица должен состоять как минимум один риэлтер. При этом работа в риэлтерской организации для установленного в абзаце втором подпункта 346.3 пункта 346 Положения числа риэлтеров должна являться основным местом работы; наличие у руководителя и заместителя руководителя юридического лица свидетельства об аттестации риэлтера либо высшего образования и стажа работы не менее 3 лет в качестве руководителя риэлтерской организации, его структурного подразделения или специалиста по риэлтерской деятельности.

   Согласно подпункту 1.10 пункта 1 постановления Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2009 № 42 «О некоторых мерах по совершенствованию риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» при осуществлении риэлтерской деятельности риэлтерские организации принимают меры, направленные на обеспечение предоставления в Министерство юстиции Республики Беларусь копий приказов о приеме (увольнении) руководителя (его заместителя), специалиста по риэлтерской деятельности в течение 10 дней со дня внесения изменений и (или) дополнений в штатное расписание.

   В соответствии с пунктами 6, 9 Положения о Реестре риэлтеров Республики Беларусь, утвержденного постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 11.12.2007 № 85, в Реестр риэлтеров включаются сведения, представляемые риэлтером в виде анкеты. Анкета представляется риэлтером в Министерство юстиции в 10-дневный срок после получения риэлтером впервые идентификационной пластиковой карточки и в случае изменения сведений, содержащихся в идентификационной пластиковой карточке.

   Руководителям риэлтерских организаций следует иметь ввиду, что в случае выявления фактов нарушения требований законодательства в сфере риэлтерской деятельности Министерством юстиции будут применяться соответствующие меры реагирования.

   Неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение риэлтерской организацией или ее должностным лицом Правил влечет административную ответственность в соответствии со ст. 12.36 КоАП Республики Беларусь.

   Выявление повторного (в течение 12 месяцев подряд после представления лицензиатом уведомления об устранении аналогичных нарушений) либо грубого нарушения лицензиатом (его работником, обособленным подразделением) законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий является основанием для прекращения действия лицензии.

   С 1 марта 2016 г. в соответствии с пунктом 351 Положения к числу грубых нарушений законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий отнесены следующие: передача права на осуществление лицензируемой деятельности другому юридическому или физическому лицу, оказание риэлтерских услуг без заключения в письменной форме договора на оказание риэлтерских услуг, либо работниками лицензиата, не имеющими права оказывать услуги, относящиеся к исключительной компетенции риэлтера, либо лицами, не состоящими в штате риэлтерской организации (по поручению такой организации), либо применение тарифов (ставок), отличных от установленных законодательством на риэлтерские услуги, а также несоблюдение требований, установленных в подпункте 346.3 пункта 346 Положения.

Данная информация была направлена директорам агентств недвижимости в целях недопущения нарушений в работе риэлтерских организаций.

Подписывайтесь на новости агентства недвижимости "Час-Пик":

Вконтакте | Фейсбук | Канал Youtube | Instagram | Blogger

Офис "Центральный", ул. М.Богдановича, 124-4Н

Офис "Пушкино", ул. Притыцкого, 3, ст.метро "Пушкинская"

Copyright ООО «Час-Пик» © 2016. Все права соблюдены.