Методы оценки недвижимости

Пару слов методах оценки недвижимости. Первый, которым все мы пользуемся в 90% случаев – это сравнительный. Здесь все просто. Берешь свой объект и смотришь за сколько продаются аналогичные. Делаешь поправки на особенности своего лота, выставляешь цену и смотришь на отклик рынка.

Есть факторы, влияющие на ценник больше, есть влияющие меньше. Есть те, что из разряда более субъективных, есть более объективные. Те, которые влияют на цену безусловно и являются неоспоримыми плюсами или минусами. Обо всех не расскажешь, да и основная масса всем интуитивно понятна, а если говорить обо всех возможных, у каждого объекта есть за что свое зацепиться, в чем и есть уникальность (очевидная или не совсем). А таких слишком много, чтобы уложить это в более-менее приемлемый объем в рамках одного материала.

А как быть, когда объект такой только один на рынке? Или загородная недвижимость. Здесь же вообще уникальных черт у каждого объекта немерено, квартиры хоть массово строятся. А тут кто как придумал, так и сделал. И это все обязательно надо учесть в ценообразовании.

Конечно, при выборе покупатель будет сравнивать. И тут все будет зависеть от подачи Вашего объекта. Но надо как-то оценить старт. Появляется второй метод – затратный. Берется сумма, за которую объект был приобретен, добавляется «начинка», т.е. то, что Вы в него вложили. Делаем поправку на инфляцию и, конечно, мы же хотим не просто отбить, а чуть заработать, можно процентов 10 накинуть. И вуаля!

Проблема в неточности с позиции существующейконъюктуры. То, что 10 лет назад стоило 40 000, сейчас уже может быть продано за 50 000. И наоборот. Тут нужно комбинировать затратный метод со сравнительным. При чем сравнение уже будет с объектами не аналогичными, а теми, которые могут потенциально составить конкуренцию. Они могут быть объективно лучше или хуже. Но эту бесспорную разницу надо четко понимать и делать соответствующую поправку в цене. Например, дом может быть не в Вашем населенном пункте, но в том же удалении от МКАДа. Или, если объект премиум класса, то сравнение будет идти с другими объектами того же класса, хотя они могут быть и не похожими. Вот здесь уже нужно четкое понимание места Вашего объекта в структуре рынка и образа мыслей целевого покупателя.

При грамотном подходе рынок все отрегулирует. Но правильный старт важен для первого впечатления, нельзя им пренебрегать.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2025. Все права соблюдены.

Глеб Крапивницкий