Юридический статус земли при покупке загородного дома

Некоторые покупатели загородной недвижимости имеют принципиальное требование. Участок, на котором расположен дом или планируется строительство, должен обязательно быть в частной собственности (приватизирован). Конечно, принимая решение о покупке, исследовать юридический статус земли разумно и необходимо. Но, учитывая особенности белорусского законодательства, я не считаю этот фактор значимым и тем более приоритетным. И к тому есть основания.

Для строительства и обслуживания жилого дома земельные участки в Республике Беларусь предоставляются:

- в частную собственность;

- на праве пожизненно наследуемого владения;

- в аренду.

Сразу отмечу: какая-либо разница по условиям эксплуатации между участками разного вида права отсутствует. Но по способу совершения сделок, определения судьбы земельного участка есть особенности.

Право собственности – самое сильное и содержательное право. Возникает путем приватизации существующего у владельца участка либо путем приобретения участка, который уже в собственности, либо путем приобретения участка на аукционе. Право собственности позволяет совершать любые сделки (продавать, менять, дарить, завещать, сдавать в аренду и прочее). Но в некоторых случаях требуется на сделку разрешение исполкома. Важный аспект. Если возникнут обстоятельства, при которых государство будет вынуждено изъять земельный участок (к, примеру, чтобы построить в этом месте дорогу), собственнику участка будет выплачена денежная компенсация по кадастровой стоимости. Правом собственности на земельный участок могут обладать граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане при определённых обстоятельствах.

Право пожизненно наследуемого владения (ПНВ) заметно отличается от права собственности. В первую очередь такой участок невозможен к отчуждению без строения на нем. И в случае изъятия для государственных нужд, за него не положена компенсация. Такой «пустой» участок нельзя продать, подарить, поменять, но можно продать жилой дом, находящийся на участке, а земля по общему правилу будет следовать судьбе капитального строения. Как видно из наименования права «пожизненно наследуемого владения» такой участок можно передавать по наследству. Субъектами права «пожизненно наследуемого владения» могут быть как граждане Беларуси, так и граждане иностранных государств при определённых обстоятельствах.

Право аренды на земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома может быть предоставлено любому гражданину (белорусу, иностранцу). Как правило, договор аренды заключается с местным исполкомом на срок до 99 лет. Что важно, в соответствии с изменениями в КоЗ, принятыми в 2023 году, право аренды с разрешения местного исполкома может быть предметом договора купли-продажи БЕЗ жилого дома на отчуждаемом участке, а также такой участок можно передавать по наследству.

Итак, почему я НЕ считаю правовой статус земли принципиальным фактором выбора?

В Республике Беларусь земельный участок, предоставленный «для строительства и обслуживания жилого дома» без зарегистрированного в установленном порядке объекта недвижимости, ограничен в операциях отчуждения. В подавляющем числе случаев продается (дарится, меняется) «ДОМ» либо «неоконченный строительством законсервированный объект», а земельный участок следует судьбе основного строения. И даже если возникнет необходимость продать «голый» участок, будь он в частной собственности или в аренде, на такую сделку потребуется разрешение соответствующего исполкома. При этом, если участок не возможен к отчуждению из-за статуса ПНВ, домовладелец имеет возможность изменить вид права путем приватизации участка либо переоформления его в аренду. Надо учитывать, что продажа участка в статусе «частной собственности» в определенных случаях усложняет процесс. Наша республика популярна для проживания у ближайших соседей. К примеру, если гражданин России или Украины проявит интерес к дому, расположенном на приватизированном участке, то для его отчуждения потребуется изменение правового статуса участка и БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ передача прав собственности государству. Практика показывает, что правовой статус на стоимости земли принципиально не отражается. Конечно, такое положение для собственника досадно, ведь за приватизацию уплачивались денежные средства. И последнее, если пользование земельным участком будет производиться с нарушением законодательства, либо участок потребуется для государственных нужд, он будет изъят в независимости от вида права на земельный участок.

Эти и другие основания утверждают вторичность статуса земли по отношению к потребительским свойствам участка. Я рекомендую в первую очередь учитывать географическое расположение участка, его геометрию, инфраструктуру, набор коммуникаций, подъездные пути (логистику) и другие подобные факторы в соотношении к цене объекта недвижимости.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Copyright ООО «Час-Пик» © 2026. Все права соблюдены.

Тимофей Лобановский