Юридические проблемы купли-продажи «наследственной» квартиры. Случай из практики

Характерный эпизод из повседневной жизни риэлтеров. Проблемы проверки юридической чистоты квартиры полученной в наследство.

Пожилая женщина в сопровождении взрослого сына (45 лет) обратилась в наше агентство с просьбой о продаже квартиры. Недвижимость досталась по наследству от другого, тоже взрослого сына, которого судебным решением признали умершим. Все представленные документы, включая свидетельство о праве на наследство, были в идеальном порядке. Любой нотариус или регистратор без вопросов оформит сделку. Но для специалистов агентства купля-продажа не выглядела однозначно простой. Статус риэлтера, профессиональная этика требуют более глубокого анализа не только документов, но и контекста ситуации. А он всегда имеется.

В данном случае, специалиста насторожил тот факт, что наследство приняла именно мать умершего. Получается, до пятидесяти лет человек прожил, а семью не создал. Такое, конечно, бывает, но не часто. Работник агентства спросил напрямую – может, были другие наследники? На что и седая старушка, и её сопровождающий отреагировали категоричным «НЕТ». Риэлтера, формально "правильный", ответ не успокоил. Что-то было неестественное, настораживающее в поведении продавцов. К сожалению, возможность документально проверить искренность клиентов весьма ограничена. Анализ лиц, когда-либо зарегистрированных в квартире, может ничего не дать. К примеру, если дети бывшего собственника проживали с матерью по другому адресу. Наследственное дело, если нотариусу были заявлены недостоверные сведения, тоже не поможет. Даже персональные данные, доступ к которым строго ограничен, не всегда содержат нужную информацию.

Что же делать?

Конкретно в этом случае, хватило правильно организованной беседы. При содействии других специалистов мужчину, сопровождающего старушку, отвлекли на процедурный вопрос в другой кабинет, а к новоявленной собственнице еще раз, деликатно, но настойчиво обратились: «Мол, так и так, бабушка, не бери грех на душу, может, где-то внучок ходит, а что с папкой беда и не ведает. Это же кровинушка твоя. Не обижай сироту». И тут прозвучало: «Да, есть внук, в России живет. О смерти отца не знает».

Конечно, при таких обстоятельствах заключать договор нельзя. Родной сын умершего, к тому же несовершеннолетний, имеет обязательную долю в квартире. Не думаю, что продавцы умышлено хотели навредить покупателю, просто в меру своего понимания решали семейный вопрос. И не учитывали, что когда наследник узнает о нарушенных правах и заявит свои претензии, последовательно все сделки будут признаны недействительными. Такое положение проблема не только для покупателя, но и для продавца.

По итогу, после длительных консультаций (переговоров) все заинтересованные лица были вовлечены в процесс купли-продажи, и каждый, в соответствии с договоренностями и установленном законодательством порядке, получил свою долю денег от реализованного имущества.

Хорошо то, что хорошо кончается. Риэлтер добросовестно выполнил свою работу, и никто не пострадал.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2021. Все права соблюдены.

Тимофей Лобановский