Идеологические основы риэлтерского дела в контексте Закона «О риэлтерской деятельности»

Весь опыт человечества, история учит нас. Любое дело, так-то по-хорошему, должно начинаться с ИДЕИ. Некого плана. К сожалению, в момент зарождения риэлтерской услуги целостного понимания того, что мы делаем, не было. Работали, как получалось, как складывалось здесь и сейчас. А получалось быть ИНФОРМАЦИОННЫМИ ПОСРЕДНИКАМИ. Что до эпохи ИНТЕРНЕТА было востребовано у граждан. В2006 году такое положение закрепилось в нормах права. В частности, Указом Президента риэлтерская деятельность определялась как ПОСРЕДНИЧЕСКАЯ.

Известно, как корабль назовешь, так он и поплывет. Это означает, что выбор названия для чего-либо (будь то корабль или бизнес) МОЖЕТ повлиять на его судьбу, характер и успех. Конечно, думать, что одно лишь слово сформировало условия и порядок оказания услуг, будет неправильно. Но также неправильно недооценивать смысловые нагрузки определений. Надо понимать, что свойство ПОСРЕДНИКА в том числе предполагает равноудалённость от сторон в сделке. По моему мнению, сегодня такому содержанию более всего подходит МЕДИАТОР, но никак не риэлтер.

На современном этапе развития услуг, учитывая изменения информационной среды, а также разнонаправленный интерес продавца и покупателя, ПОСРЕДНИЧЕСТВО себя исчерпало. Я хорошо помню, как с момента закрепления риэлтеров в статусе ПОСРЕДНИКОВ агентства недвижимости начали системно понуждать к оплате второю сторону в сделке, и в подавляющем количестве случаев это был покупатель. В итоге постепенно риэлтерская услуга в отношении покупателя деградировала и, как следствие, популярностью у граждан не пользуется. Я, конечно, упрощаю. Не только ПОСРЕДНИЧЕСТВО привело к тому, что большая часть потенциальных потребителей предпочитают самостоятельно решать вопросы с недвижимостью. Проблема системная. А реалии таковы, что практика «холодного звонка продавцу» в неторных организациях является чуть ли не единственным источником клиентов. С покупателями дела обстоят еще хуже. Обращения носят эпизодический характер.

Новый Закон «О риэлтерской деятельности» несет в себе другое СЛОВО, другую ИДЕОЛОГИЮ. Начну с того, что определение риэлтерской деятельности НЕ содержит понятие ПОСРЕДНИЧЕСТВА. В развитие такого положения Статья 21 Закона прямо обязывает риэлтерские организации оказывать услуги только одной стороне сделки. А статья Четвертая ЗАКОНА, как принцип риэлтерской деятельности устанавливает «приоритет интересов потребителя». По моему глубокому убеждению, это правильно и перспективно, что подтверждается практикой. Мы уже два года работаем в рамках 754 Постановления Совмина, которым ФАКТИЧЕСКИ утвержден запрет на оказание услуг одним агентством одновременно и продавцу, и покупателю. В результатеимеем позитивные изменения. Постепенно, медленно, но всё-таки уходит в небытие ненормальная практика выплаты отступных в наличной форме агенту покупателя (пресловутая ГАРАНТИЙКА). Все меньше и меньше случаев откровенного вымогательства денег, шантажа в отношении покупателей. И самое главное – появилась возможность строить работу от этого самого покупателя, чего раньше не было.

Далее. Коллеги, обращу внимание, статья Четвертая Закона также устанавливает принцип «соразмерности стоимости риэлтерских услуг их объему, сложности и качеству». До 1 ноября 2023 года законодательство очень конкретно регламентировало условия вознаграждения. Правда, на практике по факту за услугу брали столько, сколько получалось, и старались по максимуму. А тарифы, утвержденные Совмином, во многом и до сих пор являются средством манипуляции по отношению к заказчику. Мол, мы здесь ни при чем. Это Минюст так постановил, что услуга должна стоить пять тысяч рублей. И вместе с тем нормы Закона, Постановление Совмина в части возможности применять скидки формируют идею о справедливом вознаграждении как в отношении потребителя, так и в отношении исполнителя.

Здесь отмечу, тарифы двадцать лет назад в первую очередь задумывались как средство контроля за финансовыми операциями агентств недвижимости. Но в этом качестве должным образом реализовать их не получилось, зато как средство манипуляции клиентами они себя проявили в полной мере. На мой взгляд, государственное регулирование тарифов давно нужно отменить.

Далее. Новый закон более значимо по сравнению с прошлым законодательством выделяет фигуру риэлтера. Только риэлтер, лицо, сдавшее специальный экзамен, может оказывать услуги. Он лично отвечает за качество работ. Именно риэлтер имеет право запрашивать специальную информацию, необходимую для совершения сделок. И, наконец, Палата Риэлтеров формируется из риэлтеров. Особый статус, особая ответственность, и это правильно. Правильно, потому что такое положение отвечает фактическому состоянию риэлтерского дела. Уже давно, по мере развития технологического уклада нашейжизни, обозначилась тенденция, в рамках которой отдельный специалист оказывает услугу в комплексе от начала до конца, держа под контролем все составляющие сделки, что обеспечивает лучшее качество услуги. Правильно, потому что риэлтер крайне заинтересован в позитивном имидже профессии. Доход риэлтера напрямую связан с его репутацией. Зависит от рекомендаций и вторичных обращений. Правильно, потому что именно риэлтер, конкретный человек представляет агентство недвижимости перед клиентом. Сказанное вышеи другое дает основание считать фигуру риэлтера ЦЕНТРАЛЬНОЙ в процессе оказания услуг, что нашло отражение в нормах Закона «О риэлтерской деятельности». И это тоже часть новой идеологии, которую можно выразить словами

– услуга должна быть полезной, а профессия – уважаемой.

Коллеги, идеи у нас хороши, слова прекрасны. Но одних лишь норм законодательства при нигилистическом отношении руководителей агентств недвижимости для достижения ВЫСОКИХ целей недостаточно. Нужны конкретные действия. Иэто есть у нас. В первую очередь отдаю должное деятельности Министерства Юстиции. Благодаря его последовательной и строгой позиции на рынке недвижимости происходят тектонические изменения. Тем более, когда в процесс наведения порядка подключились КГБ, ДФР и другие учреждения. Меняются бизнес-модели. Как в части уплаты налогов, так и в части оказания услуг. Очень осторожно отмечу. Обозначилась тенденция на изменение морально-нравственных ориентиров риэлтерского сообщества. В социальных сетях начали появляться обращения отдельных специалистов с призывом работать добросовестно, легально. В сообществе руководителей формируются здоровые силы, которые ориентируются на вывод бизнеса из серых схем и на противодействие тем, кто продолжает работать по-старому. Это вселяет оптимизм. Потому что, как бы ни старались госорганы, пока и, если сами риэлтеры в своей критической массе не осознают необходимость перемен и не начнут строить и себя, и своих коллег в новом понимании - риэлтерское дело будет пребывать в маргинальном положении.

Отдельно отмечу. По моему мнению, рынок недвижимости переполнен профессиональными участниками. То есть их больше, чем требуется, минимум в два, а то и в три раза. Возможно, я недостаточно хорошо осведомлен о ситуации в регионах. Но в отношении конгломерации города Минска убеждён на 100 процентов. В Минске регистрируются примерно «1500» сделок купли-продажи в месяц. При этом обслуживают ихоколо 2000 специалистов. Я берусь утверждать, что один риэлтер в нормальном рабочем ритме (без аврала) может делать три сделки в месяц. Выводы очевидны.

Переизбыток стал возможен в результате комплекса причин.

Первое. При отсутствии должного контроля не доплачивались налоги. Разница шла в том числе на зарплату в «конвертах».При этом трудиться можно немного, а доход все равно ощутимый.

Второе. Можно зарабатывать, манипулируя информацией между продавцом и покупателем. Знаю случаи, когда обманным путем риэлтеры по 10 тысяч долларов на одной сделке снимали. При таком способе работы, опятьже много сделок не надо.

Третье. До недавнего времени вход в профессию не имел фильтров. Пару недель обучения холодным звонкам и вот новоиспеченный (типа) профессионал с пафосом несет звание агента, при этом творит всевозможную «дичь».

Есть и другие причины, приведшие к переизбытку специалистов.

Да, конечно, кто-то из агентов не захочет сдавать экзамены, кто-то не сможет сдать, некоторые не видят экономического смыла работать «по-белому» и уходят из профессии. Но есть и такие специалисты, которые нам совсем не коллеги, которые работают без официального статуса, вчерную, маскируясь под родственников и знакомых клиентов. После 16 мая следующего года число таких в кавычках специалистов сильно прибавится. И это проблема и забота риэлтерского сообщества. Но хочется надеяться, что правоохранительные органы тоже примут участие к удалению с рынка нелегалов, хотя бы в части реакции на предоставленную информацию.

Впереди предстоит огромная работа. Надо менять содержание риэлтерского дела и восстанавливать, зарабатывать положительную репутацию у граждан. Думаю, что нам это по силам.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2025. Все права соблюдены.

Тимофей Лобановский