Ценовая лихорадка

Примечание.

С сентября 2012 года средняя цена предложения в Минске выросла на 28% c 1290 $/м2 до 1646 $/м2.

Однокомнатные квартиры подорожали на 29% с 1329 $/м2 до 1710 $/м2, двухкомнатные – на 27% с 1301 $/м2 до 1649 $/м2, трехкомнатные – на 28% с 1281 $/м2 до 1636 $/м2, четырехкомнатные – на 27% с 1248 $/м2 до 1591 $/м2.

Еще пару месяцев назад никто не мог предвидеть, чем обернется небывалый декабрьский ажиотаж на рынке жилой недвижимости. Казалось, что вот-вот он закончится, цены пойдут вниз и ситуация вернется в привычное русло. Но эти надежды не оправдались, и рынок вопреки всем прогнозам и экономическим постулатам взял уверенный курс вверх.

Нужно понимать, что ценообразование на рынке жилищной недвижимости довольно непредсказуемо. Есть совокупность факторов, которые влияют на смещение цены в ту или иную сторону. Вот тут-то и заключается самое сложное, хотя, казалось бы, факторы всем известны и понятны. Но кто сумеет правильно определить их пропорцию или действие во времени?

В течение 2011-2012 года достаточно активно формировался отложенный спрос на жилую недвижимость. Этому способствовала жесткая денежно-кредитная политика Нацбанка, вследствие чего сформировались высокие ставки по депозитам в белорусских рублях. Кто-то продолжил держать вклады в национальной валюте, чтобы компенсировать понесенные потери в результате девальвации, кто-то наоборот вышел на рынок со спекулятивными целями. На фоне высоких процентных ставок по национальной валюте ставки по валютным депозитам продолжали неуклонно снижаться, достигнув отметки 5-6% годовых. Для сравнения докризисные ставки по депозитам в иностранной валюте держались на уровне 9-10% годовых. Спустя некоторое время население убедившись, что курс белорусского рубля стал более-менее устойчивым, начало переводить валютные депозиты во вклады в национальной валюте.

Однако, спекулятивные интересы имеют неустойчивый характер, и как только стала снижаться ставка рефинансирования и появились тенденции ухудшения торгового баланса, люди забеспокоились. Наученные горьким опытом предыдущих лет они обратились к надежным источникам сбережения денежных средств. Таким, как недвижимость. А что прикажете делать? Фондовый рынок в стране не развит, облигации банков и предприятий фактически ничем не гарантированы, да и с дохода по ценным бумагам нужно заплатить подоходный налог.

Само государство поощряет вложение денег в жилую недвижимость, о чем красноречиво свидетельствует бум льготного кредитования в предыдущие годы, ведь ни для кого не секрет, что жилищное строительство – «локомотив» нашей экономики.

Кстати, те покупатели, которые успели выйти на рынок жилой недвижимости еще до начала роста цен и вступили в долевое строительство на уровне котлована, либо приобрели один из первых выпусков жилищных облигаций, сумели сделать инвестиционное приобретение, которое совмещает в себе стабильность валютных сбережений и в то же время в разы перекрывает их по доходности. По отдельным объектам недвижимости доходность достигает 30% годовых и это меньше чем за год!

Тем более в августе прошлого года резко повысились арендные ставки по жилой недвижимости. Свое жилье всегда лучше арендного, это понятно каждому. И граждане, кто в одиночку, кто скооперировавшись, не вступая ни в какой ценовой сговор, тем не менее дружно начали приобретать наиболее дешевые квартиры, создав тем самым «вымывание» наиболее ликвидных объектов. Так называемое «вымывание» квартир всегда провоцирует сокращение предложения и, соответственно, рост цен, который, в зависимости от платежеспособности населения и уровня отложенного спроса, может стать лавинообразным. Что и произошло с ценами на квартиры в Минске.

Благодаря такому тренду в поведении покупателей на рынке жилья цены сейчас диктуют именно продавцы, и покупатели, которые не могут отложить покупку жилья, вынуждены покупать сегодня, чтобы завтра не стало еще дороже. А ведь еще совсем недавно на рынке были диаметрально противоположные ожидания.

Безусловно, нынешняя ситуация на руку девелоперам. Растут цены на вторичном рынке жилья, вслед за ним поднимаются и на первичном. Многие площадки для строительства обременены сносом, поэтому приходится расселять людей и подбирать им взамен новое жилье, что, несомненно, вносит свою лепту в ценообразование на рынке жилой недвижимости. Так, например, только в агентстве недвижимости «Час-Пик» за 5 месяцев 2013 года для этих целей было приобретено более 60 квартир.

Жилищный фонд Минска не стоит на месте и постоянно растет в объемах. Увеличивается и количество сделок. И все же спрос остается стабильно высоким и неудовлетворенным, а очередь льготников уменьшается очень и очень медленно. События последних лет на рынке недвижимости показали, что среди льготников оказалось много «лишних» людей, и эти граждане в состоянии позаботиться о решении своего жилищного вопроса самостоятельно.

Что касается роста зарплат, то в спросе на жилищную недвижимость в силу своей незначительности он не является определяющим фактором. По данным «БелаПАН» в ноябре 2008 года по Республике Беларусь средняя зарплата составляла $442, в апреле 2013 года – $533. С учетом инфляции по доллару США в реальном выражении зарплата выросла всего на 10,38%. Гораздо большее влияние на спрос и предложение оказывают низкие затраты на коммунальные услуги, которые позволяют собственникам иметь несколько квартир, не чувствуя при этом особенных обременений по их содержанию.

Как только государство перестанет дотировать оплату коммунальных услуг и станет крупным игроком на рынке арендного жилья, исчезнет инвестиционная составляющая в покупке жилья. Приобретать квартиры для дальнейшей перепродажи станет невыгодно, и на нескольких продавцов останется один покупатель, за которого еще нужно будет бороться.

По сравнению с зарплатами наших ближайших географических соседей, цены на столичное жилье не выглядят такими уж заоблачными, а преимущества приобретения недвижимости в Минске очевидны.

Минск – это город со сложившейся инфраструктурой европейского уровня и выгодным географическим положением. Он аккумулирует в себе значительные финансовые потоки и лучшие трудовые кадры со всей страны. Возвращаются домой на пенсию белорусы с северных регионов России, переезжают на постоянное место жительства россияне. Все это тоже сказывается на рыночной стоимости квартир и объеме их предложения.

В ближайшем будущем цены на жилье не обещают снижаться, вопреки традиционному летнему спаду активности на рынке недвижимости. Скорее наоборот. Ведь уже в следующем году в Минске состоится Чемпионат мира по хоккею, что неизбежно скажется на стоимости квартир в сторону ее увеличения. Насколько сильным и устойчивым будет этот рост покажет только время.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2013. Все права соблюдены.

Андрей Вязов, агент