Январь 2011. Анализ предложения долевого строительства г. Минска.

Рынок долевого строительства не представляет собой некое прозрачное, понятное и стабильное формирование, это скорее противоположность всему рациональному. Дело в новых продуктах, которые данный рынок производит каждый день и которые только в перспективе приобретут свою материальную форму, но не ранее, чем через года полтора - два.

Тем не менее, рынок долевого строительства считается наиболее доступным средством приобретения жилища уже довольно продолжительное время. Несмотря на то, что во 2ой половине 2008 года цена предложения стала падать (см. Рисунок 1) в связи с финансовым кризисом, рынок долевого строительства все равно развивается, в частности начинают строиться новые объекты, сдаются потихоньку городские долгострои, и появляются новые проекты.

Рисунок 1 - Средний уровень цены предложения долевого строительства в г. Минске за кв. м. (в долл. США)

Интересно отметить тот факт, что если бы цена предложения в 2007-2008 г.г. не была настолько «надутой» всевозможными ожиданиями, то количество коммерческих застройщиков, действующих на рынке строительства жилых объектов не росло, а, скорее падало, а соответственно поддержание отрасли строительства приближалось бы только к государственному рычагу. Вместо этого же коммерческие застройщики очень удачно вписываются в ситуацию с так называемыми на сегодняшний день «низкими» ценами. Значит, все же цена предложения в переломные 2007 – 2008 г.г. была довольно далека от себестоимости, раз на сегодняшний день величина прибыли при «низких» ценах достаточна для покрытия затрат на строительство и развития новых проектов.

Следует заметить, что на рынке долевого строительства г. Минска относительная стабилизация цен предложения началась в мае 2009 года (см.Рисунок 2) и до сих пор продолжается, с незначительными подъемами и падениями. Скорее, здесь играет важную роль поведение застройщика, который изначально исходит из строительства объектов эконом-класса, потому что такие объекты довольно быстро строятся (нормативный срок строительства панельного дома составляет от 1,5 лет), а также такие объекты имеют меньшее планировочное решение и соответственно пользуются высоким спросом на самой ранней стадии строительства. Грубо говоря, люди просто верят в то, что заключив договор на строительство квартиры в панельном доме, их ожидания по срокам оправдаются. Кроме того, особую роль играет и выбор подрядчика, известного, ожидаемого и пунктуального.

Рисунок 2 - Средний уровень цены предложения долевого строительства г. Минска с 2009 - 2010 г.г.

(за кв. м. в долл. США)

Итак, средняя цена предложения квартир в панельных домах составляет 1089 USD за кв. м., в то время как в каркасных домах эта цена составляет 1403 USD за кв. м.

Кроме средней цены предложения следует учесть и тот факт, что в каркасных домах квартира по определению с большой планировкой (предлагаемая средняя площадь квартиры без привязки к комнатам составляет 81 кв. м. в каркасном доме, и 66 кв. м. – в панельном доме).

Следовательно, разница в 314 USD превратится в несколько иную сумму. В частности средняя цена предложения квартиры в панельном доме составит 74 549 USD, а в каркасном – 120 784 USD.

Если говорить об основной концентрации наиболее дешевых предложений, то лидером в нашей гонке становится Заводской район (см.Рисунок 3), где сейчас активно осваиваются ул. Одесская, Ауэзова, Хабаровская. Причем адекватно району, строятся здесь только панельные дома.

Традиционно дорогим районом является Центральный – здесь платят, как правило, за статус места расположения: ЖК «У Троицкого», «Славянский квартал», «Парус» - лидеры по ценовым предложениям.

Рисунок 3 - Средняя цена предложения долевого строительства г. Минска по районам в январе 2011 г.

( за кв. м. в долл. США)

Все же лидерами по количеству предложений пока неизменно остаются Фрунзенский и Московский районы (см. Рисунок 4). Практически ничего не строилось в Ленинском районе, кроме уже сданных объектов по ул. Маяковского и Игуменскому тракту. Но, для любителей данного района, уже вступил в реализацию проект «Червенский парк», в составе которого планируется построить как минимум три дома.

Рисунок 4 - Структура предложения долевого строительства по районам г. Минска за январь 2011 г.

Как правило, тенденция цен предложения зависит от сроков сдачи. Логично, чем дальше срок сдачи, тем больше риск для дольщика, а соответственно цена предложения должна быть ниже. Но есть одно но: есть такие объекты в г. Минске, которые уже зарекомендовали себя среди потенциальных дольщиков, как долгострой, причем по «невероятным» для дольщиков ценам. Поэтому тенденцию установления цены в зависимости от риска и срока сдачи, очень сложно улавливать, тем более, при ценообразовании, как правило, застройщик ориентируется на всех своих конкурентов. Поэтому, как видно цена варьируется в среднем от 1200 – 1500 USD за кв. м.

С другой стороны, если цена предложения в доме с ближайшим сроком сдачи совпадает с ценой предложения в доме с более дальним сроком сдачи, это не значит, что необходимо выбирать первый вариант. На сегодняшний день, застройщики в борьбе за клиента предоставляют довольно широкий выбор вариантов оплаты: от 100% в течение 7-10 дней до рассрочки в течение года.

Для покупки в рассрочку 1 комнатной квартиры необходимо будет собрать собственных средств как минимум от 7 000 USD (39,88 кв. м. в Каменной горке) до 35 000 USD (61 кв. м. в Центральном районе) в зависимости от дома и % первоначального взноса.

Для покупки 2-х комнатной квартиры на руках следует иметь от 8 500 USD (67,00 кв. м. во Фрунзенском районе) до 48 800 USD (83,00 кв. м. в Центральном районе).

Для покупки 3-х комнатной квартиры понадобится собственных средств для первоначального взноса как минимум 10 800 USD (86,30 кв. м. во Фрунзенском районе) и как максимум 85 000 USD (149,0 кв. м. в Центральном районе).

Безусловно, средняя стоимость предложения – это относительное понятие, которое только дает возможность отследить тенденции на рынке недвижимости, это индикатор, своеобразный маячок рынка и факторов, которые на него влияют.

Основное же предложение, исходя из Рисунка 5, концентрируется в ценовом диапазоне от 1100 – 1500 USD за кв. м. И сами участники рынка отмечают, что данный ценовой диапазон наиболее легкий для выбора подходящего варианта.

Но самая жесткая борьба разворачивается вокруг предложений, находящихся в ценовом диапазоне от 900 – 1100 USD за кв. м., причем буквально после выхода проектных деклараций по таким домам люди разбирают практически все квартиры. Дело в том, что в основной своей массе здесь присутствуют и дома с льготным кредитованием, в которых не просто хотят построить квартиру, а которых ждут с нетерпением.

Рисунок 5 - Распределение количества предложений долевого строительства в г. Минске

по цене предложения в долл. США за кв. м.

По данным аналитического центра ООО «Час-Пик»:

• на январь 2011 на рынке долевого строительства в г. Минске в процессе строительства или сдачи в эксплуатацию находится примерно 90 объектов и пусковых комплексов коммерческих застройщиков
• средняя цена предложения в только что сданных домах ниже цены предложения в строящихся: примерно на 3%. Дело в том, что оставшиеся квартиры в таких домах непривлекательны для большинства граждан: первый этаж, окна выходят на шумную улицу или находятся напротив дома, существуют другие недостатки.
• минимальная предлагаемая стоимость квартиры 31 000 USD, площадью 30,50 кв. м. в Масюковщине.
• максимальная предлагаемая стоимость квартиры составляет примерно 869 000 USD, площадью 345,0 кв.м. в Центральном районе
• средняя предлагаемая площадь 71,8 кв.м. (2-х комнатная квартира)

Copyright ООО «Час-Пик» © 2011. Все права соблюдены.