Как правильно оформить договор найма.

Промониторив рынок предлагаемых квартир в аренду, пришла к выводу – большинство владельцев недвижимости хотят сделать свой бизнес максимально прозрачным. Заключить договор найма с потенциальным арендатором и честно платить налоги. И в этом есть резон – договор найма – это своего рода охранная грамота для владельца квартиры и нанимателя, и индульгенция от проблем с законом.

Как же правильно сдать квартиру с наименьшим риском для владельца и с возможностью выжать максимальную выгоду из этой сделки?

Когда найден клиент для съема квартиры - обязательно заключаем договор найма. Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда утверждена Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 года №193. Бланк можно получить в любом Расчетно-справочном центре. Как правило, договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника (наймодателя), другой у нанимателя (поднанимателя), а третий сдается в РСЦ.

В договоре необходимо указать адрес квартиры, основные её характеристики. В процессе регистрации документа соответствующие организации проверяют права собственности наймодателя на недвижимость. Наймодателем может быть только собственник жилого помещения, в свою очередь – нанимателем – только физическое лицо. В случае, если одна из сторон договора - юридическое лицо, заключается договор аренды.

Обязательно указать предмет договора найма (комната, квартира), отметить, что помещение предоставляется непосредственно для проживания конкретного нанимателя. В случае возможной сдачи квартиры в субаренду – в соглашении должно быть указано, что собственник (наймодатель) не возражает такому праву.

Также прописываются реальные сроки найма, иначе договор считается бессрочным и проживающего будет сложно выселить, если у наймодателя возникнет такая потребность.

В договоре найма сторонами указываются пункты, на основании которых возможно досрочное выселение нанимателя и форс-мажорные обстоятельства, которые могут послужить причиной для расторжения договора найма в одностороннем порядке. Если эти моменты не оговорены в соглашении, то выселить нанимателя без надлежащих на то причин практически невозможно и досрочное расторжение договора найма будет производиться в судебном порядке.

Оговаривается время, когда хозяин квартиры может придти с проверкой жилого помещения, а также на ком ляжет бремя оплаты коммунальных платежей.

Указывается точная сумма оплаты, сроки, размеры залога и способ оплаты. Что касается сроков, можно выделить долгосрочную аренду и сдачу квартиры на сутки.

Прописываются правила проживания. Количество человек, которые могут находиться в квартире. Можно и нужно оговорить возможность курения в помещении и наличие домашних животных. Но необходимо помнить, что условия соглашения наймодателя и нанимателя не должны противоречить действующему жилищному и гражданскому законодательству Республики Беларусь.

К договору найма может прилагаться акт о приеме-передаче. В соответствии со ст., 53 ЖК, такой документ носит произвольную письменную форму, составляется в двух экземплярах, каждый из которых хранится у сторон, заключивших договор найма. В Акте прописываются следующие пункты:

· сведения о сторонах договора найма (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства;

· место нахождения (адрес) жилого помещения;

· количество жилых комнат жилого помещения, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);

· сведения о состоянии жилого помещения и имущества на момент его передачи нанимателю. По соглашению сторон возможна фото или видео фиксация передаваемого в пользование помещения;

· иные данные (по усмотрению сторон). Такими данными может быть перечень имущества, передаваемого в пользование на момент заселения, а также размер залоговой суммы под сохранность имущества. Размер залоговой суммы зависит от состояния жилого помещения и имущества, и возвращается нанимателю при расторжении договора в случае отсутствия порчи имущества и задолженностей по оплате. В перечне указывается ориентировочная стоимость имущества и состояние. Сторонам необходимо сформулировать понятие «естественного износа» и оговорить порядок возмещения ущерба, в случае его наличия. Также необходимо указать показания всех счетчиков в жилом помещении.

Когда наймодатель и наниматель оговорили все возможные камни преткновения и достигли единого соглашения по условиям найма, наступает следующий этап – регистрация договора найма в местном органе управления. В Минске такой документ регистрируется в РСЦ (Расчетно-справочном центре), по месту нахождения ЖЭСа. Для данной процедуры необходимы следующие документы:

-гражданские паспорта обеих сторон;

-правоустанавливающие документы наймодателя (оригиналы и копия);

-заполненный договор найма жилого помещения, как правило в 3-х экземплярах.

Необходимо личное присутствие обеих из сторон во время регистрации договора.

Перечень необходимых документов для постановки на учет в налоговой инспекции наймодателю сообщат индивидуально.

Эти процедуры следует произвести до фактического срока заселения нанимателя в квартиру.

Дальше момент оплаты подоходного налога. Обязанность по информированию налоговой инспекции возложена на юрисконсультов расчетно-справочных центров. Копия договора в течение 5 дней от даты регистрации направляется регистрирующей организацией в налоговый орган по месту жительства физического лица в качестве налогоплательщика. На размер налога влияют несколько факторов: - количество комнат жилого помещения, сдаваемых в наем; - экономико-планировочная зона, в котором находится жилое помещение; - размер полученного дохода от найма в течение года собственником жилого помещения.

Наймодатель может оплачивать подоходный налог ежемесячно или раз в год. Плюс разовой годовой оплаты состоит в том, что при изменении налоговых ставок в течение года перерасчет суммы налога не производится.

Бывают исключения, когда наймодатель освобождается от уплаты налогового сбора – это при сдаче помещений в наем близким родственникам или молодым специалистам. Но данные факты должны быть подтверждены документально.

Для граждан, сдающих квартиры посуточно картина выглядит несколько иначе. Ставка единого налога для столичных горожан будет максимальная и составит порядка 130 евро в месяц. Однако при этом они в обязательном порядке должны быть зарегистрированы как индивидуальные предприниматели.

Соблюдая такие, в общем-то, не сложные юридические нормы, владельцы квадратных метров могут вести спокойную жизнь рантье, а она гораздо приятнее головной боли от невыплаченных налогов.

Подписывайтесь на новости агентства недвижимости "Час-Пик":

Вконтакте | Фейсбук | Канал Youtube | Instagram | Blogger

Офис "Центральный", ул. М.Богдановича, 124-4Н

Офис "Пушкино", ул. Притыцкого, 3, ст.метро "Пушкинская"

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун